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南方日?qǐng)?bào)消息 2016年樓市的成交創(chuàng)出一個(gè)新高峰。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年廣州一手住宅網(wǎng)簽成交128352套，相當(dāng)于月均售出10696套房子。而面積達(dá)到1415.10萬(wàn)平方米，比2015年增加32%，比2014年增加69%，是近幾年中成交量最高的一年。在經(jīng)歷了成交高潮之后，2017年樓市開(kāi)局仍然不平淡，特別是在1月13日一波土地出讓潮之后，上周廣州一手住宅更是達(dá)到2560套。樓市的開(kāi)門紅使得人們對(duì)于新一年的樓市行情更具信心。業(yè)內(nèi)專家指出，在今年整體來(lái)看，廣州房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。

第一波土地潮顯示“理性”

對(duì)于廣州原本擬定于去年12月26日的集中土地出讓潮，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)是新一年市場(chǎng)信心的一大風(fēng)向標(biāo)。而這一次土地出讓延后至1月13日進(jìn)行，更自然地成為行業(yè)2017年的“首考”。事實(shí)上，這一波土拍潮，雖然出讓主要以商服用地為主，但由于發(fā)生在2017年政府工作報(bào)告之后的一周，因此對(duì)于新一年官方推地、開(kāi)發(fā)商拿地均具有一定的“試探性”作用。

在樓市調(diào)控收緊的大環(huán)境下，廣州2017年土地市場(chǎng)的首場(chǎng)掛牌出讓備受關(guān)注。此次出讓的7宗土地，其中3宗商業(yè)地塊，4宗宅地。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本次土拍商住商服用地出讓金共計(jì)99.43億，其中商住用地65.42億，商服用地34.01億。對(duì)于拍賣結(jié)果，最大的亮點(diǎn)就是“理性”。

即便是此前被看好的荔灣廣鋼地塊起拍價(jià)為每平方米2萬(wàn)元，最高限價(jià)每平方米2.9萬(wàn)元。事實(shí)上，最終拍出樓面價(jià)僅為每平方米21505元。在這一輪土地拍賣當(dāng)中，僅有位于番禺區(qū)萬(wàn)博中心的官堂村宅地遭到碧桂園集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)等開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶，最終被金地集團(tuán)以每平方米33660元的高樓面地價(jià)拿下。

“相較于去年11月和12月的土拍，今日競(jìng)拍的7宗商住地除番禺地塊溢價(jià)率均不高。”合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌在接受記者采訪時(shí)表示，由于各地實(shí)施的“控房?jī)r(jià)、控地價(jià)”措施持續(xù)大幅收緊，自2016年11月份后全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市土地成交樓面地價(jià)及溢價(jià)率趨于下降。“開(kāi)發(fā)商注意到了今年的局勢(shì)變化。今年調(diào)控的機(jī)會(huì)很大，再加碼高價(jià)拿地是很不利的。”業(yè)內(nèi)資深專家龍斌接受媒體采訪時(shí)表示，短期內(nèi)，這場(chǎng)土拍對(duì)房?jī)r(jià)影響不大，廣州均價(jià)依然會(huì)保持平穩(wěn)。龍斌認(rèn)為，在2016年成交暴漲、庫(kù)存不斷消耗的前提下，2017年最重要的還是增加廣州土地供應(yīng)，才能使供應(yīng)市場(chǎng)更加平穩(wěn)。

新年開(kāi)局市場(chǎng)信心不減

盡管2016年創(chuàng)下了樓市成交的新高峰，但是隨著去年10月開(kāi)始一系列調(diào)控措施的降臨，對(duì)于新一年行情如何走市場(chǎng)的仍然沒(méi)有底。然而，記者發(fā)現(xiàn)，在廣州2017年第一波推地之后，市場(chǎng)信心不減反增。從成交來(lái)看，在過(guò)去的兩個(gè)星期，成交量都在不斷回升。特別是在拍地后的一個(gè)星期，成交更是大漲。

上周(1.9-1.15)是廣州新一年首輪拍地潮之后的第一個(gè)自然周。這一周廣州全市成交一手住宅2560套，成交量環(huán)比前一周上漲57.25%。其中增城區(qū)上周成交857套，仍然穩(wěn)居第一位，而花都區(qū)成交351套，從前一周的第三名上升至第二名，南沙區(qū)成交295套位居第三名。

上周，增城區(qū)以857套成交量奪廣州區(qū)域成交首位，成交面積約9.1萬(wàn)平方米，成交量環(huán)比前一周上漲73.13%?；ǘ紖^(qū)成交351套而位居第二，花都的排名雖然從前一周的第三名升至第二位，成交量環(huán)比前一周上漲了49.36%。排在第三位的是南沙區(qū)，成交了295套，成交面積約2.9萬(wàn)平方米，成交量環(huán)比前一周上漲75.6%。而黃埔區(qū)以31套之差排在第四名，成交了264套，成交面積約2.7萬(wàn)平方米，成交量環(huán)比前一周降了10.2%。第五名就是番禺區(qū)，成交了225套，成交環(huán)比前一周上漲了10.84%。

新一年樓市將穩(wěn)中有升

“政策走向，特別是土地供應(yīng)情況將是今年樓市行情走勢(shì)的一個(gè)關(guān)鍵性因素。”而據(jù)合富輝煌監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2016年廣州市土地成交總量715平方米，相比2015年同比下降40%。其中居住用地成交452萬(wàn)平方米，相比2015年同比下降31%;商業(yè)用地成交253萬(wàn)平方米(占總量35%)，相比2015年同比下降48%。土地出讓總金額664億元，相比2015年同比下降29%。

由于廣州力避“地王效應(yīng)”，去年整個(gè)土地市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的先抑后揚(yáng)特點(diǎn)。記者采訪了解到，上半年廣州及時(shí)調(diào)整供地策略及節(jié)奏，推定向出讓商業(yè)用地和外圍居住用地。廣州去年1-4月所推地塊全部底價(jià)成交，到5月土地拍賣才產(chǎn)生溢價(jià)。盡管5月拍賣的居住用地均位于外圍非核心區(qū)域，溢價(jià)率雖過(guò)百，但成交樓面地價(jià)大都低于8000元/平方米，對(duì)樓價(jià)傳導(dǎo)有限。11月份，廣州通過(guò)“限地價(jià)+競(jìng)配建”方式一次性集中出讓18宗土地，獲土地出讓金309億元，有地塊樓面單價(jià)高達(dá)4.5萬(wàn)元，刷新廣州地價(jià)紀(jì)錄。

“外溢效應(yīng)”在廣州表現(xiàn)很明顯。數(shù)據(jù)顯示，2016年廣州一手商品住宅成交超過(guò)80%在外圍六區(qū)，其中黃浦區(qū)成交量高速增長(zhǎng)并突破200萬(wàn)平方米，供求缺口達(dá)45萬(wàn)平方米。增城區(qū)成交創(chuàng)新高，首次突破300萬(wàn)平方米。合富輝煌集團(tuán)副總裁謝宇宙晗表示，由于成交面積大部分集中在外圍區(qū)，所以廣州新房均價(jià)一直未邁入“2萬(wàn)元”時(shí)代。

值得一提的是，廣州去庫(kù)存效果顯著，成交量?jī)r(jià)齊升，去化周期降至6個(gè)月。據(jù)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)中地行統(tǒng)計(jì)，2016年住宅供應(yīng)10.5萬(wàn)套，對(duì)比全年成交12萬(wàn)套來(lái)講略有不足。目前全市可售貨量約6萬(wàn)套，僅夠半年去化。

業(yè)界專家認(rèn)為，廣州2017年房?jī)r(jià)仍然存在上漲的動(dòng)力。一方面，2013年11月出臺(tái)的“穗六條”明確要求，非穗籍買家需有連續(xù)3年以上的個(gè)稅繳納證明或者社保繳納證明，如今3年已經(jīng)過(guò)去，這批非穗籍買家將被解除束縛，加速進(jìn)入市場(chǎng)。此外，廣州去年11月份集中供地，造成“高價(jià)地”不斷出現(xiàn)，進(jìn)一步了影響了樓市預(yù)期。

有市場(chǎng)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2017年，廣州中心區(qū)新增供應(yīng)將呈增加趨勢(shì)，而外圍區(qū)供貨量相比2016年將有所減少，位于中心區(qū)的廣鋼新城、廣紙新城、奧體廣氮等板塊樓盤銷售單價(jià)將超過(guò)4萬(wàn)元，在中心區(qū)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)下，廣州全市新房均價(jià)也會(huì)大幅增加，屆時(shí)廣州將面臨較大調(diào)控壓力。

合富房地產(chǎn)研究院顧問(wèn)黎文江表示，預(yù)計(jì)2017年廣州將繼續(xù)通過(guò)控制好土地拍賣及地塊分布，同時(shí)對(duì)商品住宅實(shí)施非市場(chǎng)化的操作手段，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期及房?jī)r(jià)走勢(shì)，從而避免調(diào)控政策大幅收緊。整體來(lái)看，廣州房?jī)r(jià)降呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。(記者 蔣勁勁)