對江蘇樓市來說，2021年是不同尋常的一年。1月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布《2021年12月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》后，2021年度房價曲線被完整繪出。從南京、無錫、徐州、揚州4城的房價曲線圖可以看出，樓市經(jīng)歷了上半年持續(xù)上漲、第三季度拐點出現(xiàn)、第四季度房價下行的過程，整條曲線跌宕起伏。

房屋成交量被視為樓市“晴雨表”。以南京新房市場為例，2021年4月份成交量最高，14235套，8月份成交量最低，4753套，兩者相差近3倍。12月份年底熱銷旺季也僅成交7802套。在無錫，“下半年購房者出現(xiàn)觀望情緒，定金認繳時間從原來的幾天拉長到一個月甚至更長”。

展望2022年的樓市，“成交量逐漸回升，價格趨于穩(wěn)定”是專家和許多購房者的共識。

被推遲的“城市安家夢”

回望2021年的買房過程，南京女孩小葉沒想到自己竟然經(jīng)歷了一個完整的樓市調整周期。

28歲的小葉是2019年底決定在南京買房的。在反復計算過家里能支持的首付和自己能承擔的月供后，她打算入手江北核心區(qū)，3萬出頭的均價和5成首付，她的資金預算剛好能買一個90平左右的小三房。當時該區(qū)域炙手可熱，開盤搖號中簽率在10%以下是常態(tài)。小葉2021年初參加過2次搖號，盡管持有無房購房證明有更高的中簽機會，但她沒有成為“幸運兒”。5月初，就在她等待下一個目標樓盤開盤時，銷售員發(fā)來信息——首付提至8成。買不起了！小葉頓時覺得自己在南京的“安家夢”遙遠起來。

是降低條件買其它板塊的樓盤，還是繼續(xù)等待？之后的兩個月里，小葉看了不少其它板塊的低首付樓盤，最終還是因為到單位通勤不便而沒有下手。7月底南京出現(xiàn)新冠疫情以后，小葉暫停了看房。10月，當小葉再度關注樓市時，發(fā)現(xiàn)“風向變了”。熱門樓盤被政府列入集中開盤項目，中簽率大大提高，甚至有樓盤出現(xiàn)“基本售罄”的情況。11月，又有新的消息傳來，原來8成首付的樓盤宣布降至5成。小葉感覺自己的購房機會又來了。

現(xiàn)在，小葉購房的心態(tài)從容了許多：“如今銀行貸款利率正在逐漸下調。我決定等遇到最理想的樓盤，并且貸款利率合適時，再出手。”

小葉的購房經(jīng)歷不是孤例。據(jù)中指研究院發(fā)放的問卷調查顯示，僅3成受訪者在2021年成功購房，多以換房改善、首套房需求為主。

據(jù)統(tǒng)計，南京市2021年共開盤696次，推出123704套房源，有199次售罄，占總開盤比例的28.59%。2021年12月下旬，南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，南京市新房庫存量達到7.5萬套，創(chuàng)10年來歷史新高。同時，南京2021年全年的新房成交總量突破10.7萬套，創(chuàng)下5年來的歷史新高。

2021年的無錫樓市也呈現(xiàn)出與南京同樣的特點。無錫市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長沈洵說：“過去的這一年，調控政策持續(xù)加碼，樓市先熱后冷。在房住不炒和三穩(wěn)的大背景下，無錫先后三批次集中供地，提高土地出讓門檻，加強預售資金監(jiān)管，出臺住宅品質提升設計指引。同時，銀行融資收緊，按揭貸款利率提高，放款慢。在政策嚴控下，樓市行情在六、七月份開始下滑，令人措手不及。有業(yè)內人士說，這是他從業(yè)多年來所經(jīng)歷的樓市降溫最快的一次。”

連續(xù)調控疊加顯效

“2021年上半年出現(xiàn)樓市過熱，是2020年疫情后政府提振市場經(jīng)濟、出臺各項扶持政策后的延續(xù)效應，也是2020年壓抑的購房需求被釋放的結果”，南京工業(yè)大學天誠不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長吳翔華說，“市場過熱，調控降溫。上半年接連出臺持續(xù)調控政策，加上金融行業(yè)對開發(fā)貸和購房貸款的雙向收緊，一系列調控持續(xù)發(fā)揮作用，導致7、8月份市場突然冷卻下來。”

2021年，通過“兩集中”土地出讓新政，南京、蘇州、無錫“勒住狂奔的低價”，實現(xiàn)了“穩(wěn)地價”。沈洵說，無錫2021年的三批“兩集中”供地，第一批情況較好，第二批出現(xiàn)一塊地流拍，第三批大部分地塊以底價成交。下半年，由于政策嚴控，銷售難、融資難、回款難，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)投資信心不足的情況。

金融政策的縮緊，被認為是對2021年房地產(chǎn)市場帶來最大沖擊的因素。2020年12月31日，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會下發(fā)《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，通過量化指標的方式設置了貸款占比的上下限。中資大型銀行房地產(chǎn)貸款占比上限調整為40%，個人住房貸款占比上限32.5%，這被稱為房地產(chǎn)貸款的“兩道紅線”。

貸款利率的提高改變了一部分購房者的意愿。像小葉一樣由于利率提高而選擇等待的購房者不在少數(shù)。南京我愛我家房產(chǎn)中介的程明飛告訴記者，2021年6月份以后，二手房貸款利率提高到6%以上，一套房購房貸款的還款總額增加數(shù)十萬元。因此，一部分有購買二手房意愿的客戶選擇了繼續(xù)觀望。沈洵說，無錫二手房市場的情況比新房市場更加嚴重，有的企業(yè)通過關閉門店、裁員、管理人員降薪等方式進行“自救”。

市場對學區(qū)房預期的降低直接影響了二手房市場。4月30日的中央政治局會議指出，要防止以學區(qū)房等名義炒作房價。緊接著，5月17日，南京市房產(chǎn)局會同教育局、市場監(jiān)管局等對該市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構開展了專項檢查，重點查看是否存在以學區(qū)房名義宣傳推廣房源、是否存在以學區(qū)房名義炒作房價等問題。

之后，南京學區(qū)房迅速降溫。南京建鄴區(qū)一個“雙學區(qū)”片區(qū)的房產(chǎn)中介告訴記者，2020年該片區(qū)每個小區(qū)每個月至少成交三四套，2021年6月以來，多個小區(qū)至今仍是零成交。

吳翔華認為，2021年房地產(chǎn)市場的一系列調控，發(fā)生了疊加效應。教培、互聯(lián)網(wǎng)、游戲等行業(yè)的不景氣，也降低了購房需求和購房意愿。他認為，今后要維護房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定，應持續(xù)完善長效機制。

房地產(chǎn)稅的征收或將對貫徹“房住不炒”的精神起到長效作用。業(yè)內人士認為，近幾年房地產(chǎn)稅試點工作的探索和推進，將對投資投機性炒房產(chǎn)生抑制作用。

2022年回暖跡象初現(xiàn)

在1月15日國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2021年12月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》中顯示，全國有15城12月份新房價格環(huán)比上漲，相比11月的9城再加6城，其中南京漲幅排名并列全國第五。此外，南京的二手房價格環(huán)比降幅收窄0.2個百分點。這被業(yè)內視為南京“率先回暖”的信號。

對2022的樓市，“回暖”成為專家和購房者的普遍預期。中指研究院發(fā)放的問卷調查顯示，受訪置業(yè)者認為，2022年的樓市運行偏弱，市場存在緩慢的回升機會，超7成受訪者將在2022年進行置業(yè)，整體購房意愿較為強烈。

沈洵說，2021年末，在政策、金融等利好條件下，無錫樓市從低迷逐步走向回穩(wěn)。12月份的中央經(jīng)濟工作會議上提出，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。在中央的精神指引下，無錫二手房貸款全面恢復，放貸時間也在加速。房地產(chǎn)企業(yè)采取優(yōu)惠售樓措施，售樓處來訪量增多，新房成交量也比以前有所增加。二手房市場也開始出現(xiàn)了轉機。無錫市政府高度重視房地產(chǎn)市場的發(fā)展，于2022年1月9日專門召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會，市政府將聚焦土地出讓、信貸融資、高品質住宅建設、營商環(huán)境等方面加緊研究完善相關政策，給予企業(yè)更精準的扶持、更有力的幫助。

他認為，隨著因城施策，房地產(chǎn)調控在房住不炒的前提下的微調，無錫樓市預計會在一季度走出低迷，二季度逐漸出現(xiàn)復蘇回暖，三四季度呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。無錫作為一個經(jīng)濟強市、宜居城市，隨著十四五住房規(guī)劃的逐步落實，加上產(chǎn)業(yè)強市創(chuàng)新驅動下的人口導入，住房需求比較旺盛。無錫房價目前均價21600，市場供應充足，住宅存量目前約500多萬平方，去化周期9個月左右，總體比較健康。2022年不會有大漲，更不會有大跌。無錫市各板塊經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，城市建設和配套在加速發(fā)展，為樓市復蘇回暖、平穩(wěn)發(fā)展提供了動力。

吳翔華認為，江蘇各城市的房地產(chǎn)市場目前總體健康平穩(wěn)。在2022年，隨著前一年壓抑的剛性需求釋放和信貸政策的放松，成交量將好于2021年下半年。在價格上，將繼續(xù)維持當前穩(wěn)定的態(tài)勢。