南方日報

新冠肺炎疫情打亂了人們的生活節(jié)奏，也讓人們對“居住”有了更深刻的理解和認(rèn)識。經(jīng)歷疫情后，房價會如何走？人們的置業(yè)計劃又會發(fā)生怎樣的變化？日前，南方日報、南方+客戶端共同發(fā)起的“疫情后購房意向”調(diào)查問卷分析顯示，超五成受訪者有置業(yè)計劃，但超二成置業(yè)計劃被推遲。

問卷于4月15日發(fā)布，4月24日停止填寫，共收到問卷845份。樣本中男性占比44.85%，女性占比55.15%，男女比例較為平均。年齡方面，25歲—34歲年齡段人群占比最多，達(dá)35.27%，其次是24歲及以下人群，占比31.24%，然后是35—44歲年齡段人群，占比19.17%，還有14.32%是45歲及以上年齡段人群。

調(diào)查樣本中年收入分布較為均衡，5萬元以下、5萬—10萬元以及10萬—20萬元區(qū)間的占比都在20%—30%之間，20萬—30萬元年收入占比12.43%，還有7.10%年收入在30萬元以上。從所在地區(qū)來看，31.24%來自一線城市，35.50%來自直轄市或省會城市（排除一線城市），33.25%來自其他城市。

半數(shù)以上有置業(yè)計劃

非一線城市置業(yè)意愿更強(qiáng)

疫情給人們的居住生活帶來了實(shí)際影響。

在所有收集的樣本中，有超五成受訪者已有自己的房子，其中61%的受訪者仍有房貸未還清，這部分受訪者中53%的人表示疫情期間由于收入減少影響到還貸進(jìn)程。此前華興投行對1000位消費(fèi)者進(jìn)行調(diào)研，調(diào)研結(jié)果顯示949個樣本在疫情期間仍有收入，但普遍受到負(fù)面影響，約七成較去年同期收入減少，包括兩成人收入大幅減少。

那些尚未購房、選擇租房居住的受訪者則面臨著房租的困擾。受疫情影響，許多人特別是湖北外出務(wù)工人員無法按時返回工作地，因此空著的出租屋是否仍要繳納房租引起廣泛爭議。今年3月份，深圳市專門發(fā)布了《關(guān)于疫情防控期間開展住房租賃有關(guān)工作的意見》，明確提出住房租賃各方當(dāng)事人應(yīng)本著守法守約、互諒互讓原則，協(xié)商分擔(dān)疫情造成的租金損失，任何一方不能違法強(qiáng)制要求對方作出讓步。同時租房租賃企業(yè)應(yīng)切實(shí)保障承租人的合法居住權(quán)，不得違法違約驅(qū)趕承租人。本次問卷調(diào)查結(jié)果顯示，被主動減免租金的人占到所有租房者比例約三成。

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，仍有54.43%的受訪者有置業(yè)計劃，這部分受訪者中，14.20%的人買房計劃保持不變，25.68%的人買房計劃推遲，還有14.56%的人原本無買房計劃，疫情之后有買房意向。無置業(yè)計劃的受訪者，13.61%的人原有買房計劃取消，還有31.95%的人仍無買房規(guī)劃。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從實(shí)際情況看，今年3月份樓市表現(xiàn)是要好于預(yù)期的，部分城市甚至出現(xiàn)了搶房等現(xiàn)象，所以部分城市的房價并沒有出現(xiàn)大幅度的降價。這也使得環(huán)比漲幅相對2月份出現(xiàn)了一定的擴(kuò)大。

事實(shí)上，3月龍頭房企業(yè)績已有回升現(xiàn)象。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，3月樓市成交環(huán)比升同比降。CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，2020年3月監(jiān)測的主要城市成交面積環(huán)比上升351.59%，22個代表城市環(huán)比均有不同程度上升，同比則下降32.53%。環(huán)比來看，22個城市均有不同程度上升，重慶升幅較明顯，杭州次之，此外福州升幅較小，約為35.17%。同比來看，17個城市下降，北京下降幅度明顯。

這個結(jié)果與此次調(diào)查結(jié)果也相一致，調(diào)查結(jié)果顯示，有置業(yè)計劃的一線城市受訪者占比約55%，直轄市或省會城市（除一線城市）受訪者占比約61%，其他城市占比48%，綜合來看，非一線城市的直轄市或省會城市置業(yè)意愿更強(qiáng)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對此分析，地方政府在財政壓力下，未來還會有更多的城市會松綁房地產(chǎn)調(diào)控，尤其是三、四線城市，還有多個城市對房地產(chǎn)作了“救市”調(diào)整，從某種程度推動非一線城市置業(yè)意愿。

哪些人準(zhǔn)備買房？從年齡來看，24歲及以下有置業(yè)計劃的受訪者占同齡人比例約為50%，25—34歲有置業(yè)計劃的占比62%，35—44歲有置業(yè)計劃的占比60%，45歲及以上有置業(yè)計劃的占比38%，可以發(fā)現(xiàn)，25—34歲受訪者置業(yè)意愿較強(qiáng)，其次是35—44歲年齡段受訪者。從收入看，年收入10萬—20萬元的受訪者置業(yè)意愿較強(qiáng)，超六成有置業(yè)意愿，其次是年收入在30萬元以上的受訪者，有58%左右有置業(yè)意愿。

中國指數(shù)研究院的分析也從側(cè)面證實(shí)了這一點(diǎn)，其觀點(diǎn)認(rèn)為，購房群體年齡偏向中青年，工作、家庭成為影響這個購房群體的主要因素，客戶主要考慮項(xiàng)目是否具備教育資源、交通便利性、生活配套齊全性和總價承受能力。

近三成受訪者推遲購房計劃

市場恢復(fù)正常水平仍需時日

雖然超五成受訪者有置業(yè)計劃，但是其中26%左右的人置業(yè)計劃推遲，其中近五成受訪者預(yù)期未來房價會跌。國家統(tǒng)計局發(fā)布3月份70個大中城市房價指數(shù)，指數(shù)顯示，一二三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅略有擴(kuò)大，二手住宅銷售價格環(huán)比微漲，并未達(dá)到受訪者房價會跌的預(yù)期。

具體來看，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.2％。二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5％，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個百分點(diǎn)。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3％，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn)，比1月份擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)。二手住宅銷售價格環(huán)比在連續(xù)兩個月持平后上漲0.2％。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2％，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)，比1月份回落0.2個百分點(diǎn)。二手住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.1％轉(zhuǎn)為上漲0.1％，漲幅比1月份回落0.1個百分點(diǎn)。

置業(yè)計劃會推遲多久呢？根據(jù)此前貝殼研究院發(fā)布的分析報告，消費(fèi)者的購房計劃普遍出現(xiàn)延遲，計劃推遲時間主要在半年以內(nèi)。其中，購房計劃推遲1—3個月的比例最高，在6個月以內(nèi)的累計占比達(dá)

67.8%。

哪些人準(zhǔn)備推遲買房？數(shù)據(jù)顯示，來自直轄市或省會城市（除一線城市）的受訪者推遲購房的占比較多，超三成，其次是來自一線城市受訪者，占比24%，可見疫情對直轄市或省會城市（除一線城市）購房者的影響較大。從年齡來看，35歲—44歲年齡段受訪者推遲購房計劃最多，占比32%，同樣超過三成的還有25歲—34歲年齡段受訪者，約31%。疫情對這兩個年齡段購房者或帶來較大影響。從收入來看，年收入在10萬—20萬元的受訪者推遲購房計劃最多，占比36%，年收入在5萬元以下受訪者有購房計劃的最少，同時推遲購房計劃的也最少，占比15%。

準(zhǔn)備買什么樣的房子？調(diào)查結(jié)果顯示，洋房（平層套房）仍是大部分人的選擇，約有27%的受訪者選擇洋房（平層套房）作為理想居所。其次是復(fù)式，占比26%，公寓是24%左右受訪者心中的理想居所，還有約16%的受訪者認(rèn)為別墅為理想住宅。

房子買在哪里？市中心與郊區(qū)之間成為多數(shù)受訪者的選擇，超五成受訪者認(rèn)為最有可能在城郊交界處買房，理想地段其次是市中心，占比三成，選擇靠市郊買房的僅19%左右。選新房還是二手房？77%受訪者比較傾向買新房，僅23%左右消費(fèi)者選擇二手房。

房價方面，1萬—2萬元/平方米的房價區(qū)間為多數(shù)受訪者的理想?yún)^(qū)間，占比32%，其次是1萬元/平方米以下，占比30%，然后為2萬—5萬元/平方米，占比22%。其中2萬—5萬元/平方米的房價為一線城市受訪者選擇最多的理想房價，直轄市或省會城市（除一線城市）受訪者則更接受1萬—2萬元/平方米的房價，其他城市中更多受訪者認(rèn)為1萬元/平方米及以下為理想房價。

事實(shí)上房價是要高出受訪者預(yù)期的。58同城、安居客發(fā)布的2020年《2月國民安居指數(shù)報告》顯示，2020年2月全國67個主要城市在線新房均價16624元/平方米，二手房在線掛牌均價15503元/平方米，4個一線城市中北京新房項(xiàng)目在線均價為47818元/平方米，上海緊跟其后，新房均價為47212元/平方米，深圳達(dá)到49874元/平方米，廣州在線新房均價為30012元/平方米，在一線城市中位居第四。

接下來，房價還將出現(xiàn)怎樣的變化？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，3月數(shù)據(jù)明顯向好的主要原因，則是受疫情影響，2月市場整體處于“冰封”狀態(tài)。此外，3月新建住宅基本屬于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)釋放，大部分二手房成交也是疫情前的意向成交，因此確定市場恢復(fù)正常水平甚至回暖仍尚早。

同策研究院分析師張宏偉預(yù)計，在5、6月份之前，房價下行趨勢或難出現(xiàn)較大改變。房企為保證上半年業(yè)績，在5、6月份或還會有進(jìn)一步降價促銷的動作。從房價指數(shù)表現(xiàn)來看，大中城市房價不具備反彈的機(jī)會，甚至有些城市房價跌幅還會進(jìn)一步擴(kuò)大。

易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭則認(rèn)為，當(dāng)前，房價全面上漲的條件尚不具備，個別城市房價上漲也不能代表全國。

“市場反彈但并未推高價格的原因在于目前的交易是低位反彈，整體來看絕對水平依舊較低，還沒有到達(dá)能讓價格明顯上漲的量級。”貝殼研究院首席分析師許小樂說，目前整體供需矛盾依舊較為緩和。

近七成重視住宅品質(zhì)

地段沒那么吃香了

買房時哪些因素為消費(fèi)者看重？以往購房，地段、價格往往是消費(fèi)者最重視的因素，疫情是否有影響到這樣的購房趨勢？調(diào)查顯示，住宅質(zhì)量、戶型設(shè)計成為受訪者最重視的購房因素，69%的受訪者將其列為購房時重要考量因素，占比最多。其次是周邊環(huán)境及配套，占比63%。排名第三的熱門因素是小區(qū)物業(yè)服務(wù)以及小區(qū)內(nèi)的生活配套設(shè)施，占比均為54.79%。而地段成為排名第四的考慮因素。

這次疫情下，全民隔離，不少人在家辦公，明顯感受到房間空間不夠用。既要與家人在一起的生活空間，也要有自己獨(dú)立的辦公空間。家庭成員越多，對獨(dú)立空間的需求也就越強(qiáng)。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，三居室最受青睞，占比最多達(dá)48%，其次是兩居室，占比約27%，排名第三的熱門戶型是四居室及以上，占比19%，還有5%左右青睞一居室，可以發(fā)現(xiàn)大戶型受到消費(fèi)者青睞。與此同時，不同受訪者對戶型需求存在差異。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，45歲及以上受訪者對三居室需求更多，占比68%，其次是35—44歲受訪者，占比46%。

這與此前58同城和安居客發(fā)布的《2月份國民安居指數(shù)報告》結(jié)果趨勢一致，報告顯示，在戶型選擇上，2月份找房戶型為三居室的占比45.5%，最受找房者青睞。此外，二居室占比略有下降，為30.4%；四居及以上占比持續(xù)上漲，達(dá)到17.4%。貝殼研究院、90度地產(chǎn)聯(lián)合發(fā)起的“疫情下的住房消費(fèi)者預(yù)期調(diào)查”將戶型選擇更細(xì)化分析，結(jié)果顯示，相較于買房者，換房者更愿意買大戶型。在戶型的選擇上，買房者因資金實(shí)力相對較弱，更傾向于購買中等戶型，而且因預(yù)期相對較差，選擇小戶型的比例也較高。而換房者更多選擇大戶型，占比高達(dá)63.3%。

家住廣州越秀的業(yè)主張女士接受采訪時表示，疫情期間全家聚在一起討論過買房的事，以前覺得增城、從化太遠(yuǎn)、太偏，現(xiàn)在疫情期間全家只能蹲守在家里老破小的房子里，連窗戶都不敢開，下樓倒垃圾都感覺不太安全?？梢园l(fā)現(xiàn)，在疫情發(fā)生后，不少買家對于居住空間的訴求逐漸升級，對于生活健康的要求不斷上升。

恒大研究院分析文章也指出，隨著防控工作持續(xù)進(jìn)行，長時間居家隔離，使大家對居住體驗(yàn)的感受更深，將激發(fā)居民改善居住品質(zhì)的欲望，引致7類新型購房需求：一是部分租賃需求轉(zhuǎn)為購房需求；二是購買和持有第二居所的意愿提升；三是以大戶型為代表的改善型需求將被進(jìn)一步激發(fā)；四是對住房產(chǎn)品升級的需求更明確；五是洋房、別墅等低密度產(chǎn)品將受關(guān)注；六是高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)的樓盤需求提升；七是園林綠化好、周邊商業(yè)醫(yī)療等基礎(chǔ)配套齊全的樓盤更受歡迎。

超六成關(guān)注周邊環(huán)境及配套

超市和菜市場成最必要配套

疫情前，很多購房者購房時更多考慮周邊是否有大型商場、交通等配套，而疫情發(fā)生后，社區(qū)商業(yè)配套情況被業(yè)主廣泛關(guān)注。因此，疫情對買房催生了新的要求，尤其是對公共服務(wù)水平的提升提出了要求。

除了住宅質(zhì)量、戶型設(shè)計之外，63%的受訪者最關(guān)注周邊環(huán)境及配套設(shè)施。哪些配套設(shè)施比較重要？根據(jù)調(diào)查，超市和菜市場成為住宅一公里內(nèi)最重要的設(shè)施，其次是購物中心、商場、地鐵站和公交站，占比都近57%，還有超四成受訪者認(rèn)為醫(yī)院是必要的配套設(shè)施。貝殼研究院、90度地產(chǎn)聯(lián)合發(fā)起的“疫情下的住房消費(fèi)者預(yù)期調(diào)查”亦指出，有46.6%買房者相對更加注重醫(yī)療配套。

疫情期間，買菜成為困擾許多宅家抗疫人的頭號難題，很多人都有在春節(jié)期間網(wǎng)上搶菜的經(jīng)歷。根據(jù)招商證券的研究報告，76%的用戶在疫情期間更傾向于線上買菜，但是實(shí)際上線上買菜只能覆蓋46%用戶，線下買菜仍是主流，而超市就是最主要的渠道之一。報告顯示，超市、菜場、社區(qū)生鮮的滲透率分別為64%、31%、22%，而盒馬、叮咚、京東到家的滲透率分別為26%、19%、14%，遠(yuǎn)不及線下渠道。米飯肉菜都是生活剛需，一場疫情更讓人體會到買不到菜的難過，由此可以理解為什么超市及菜場能成為多數(shù)人的選擇了。

哪些人更重視周邊環(huán)境配套？數(shù)據(jù)顯示，相比男性，女性更重視住宅的周邊環(huán)境配套因素，認(rèn)為此因素重要的女性受訪者為男性受訪者的1.5倍。同時對于女性來說，住宅一公里內(nèi)必須有的配套為超市/菜市場、地鐵站/公交站以及購物中心/商場，對于男性來說1公里內(nèi)必要的是超市/菜市場、購物中心/商場以及24小時便利店。

不同年齡段的人對住房周邊配套要求也不一致，數(shù)據(jù)顯示，34歲及以下的受訪者都認(rèn)為超市/菜市場、購物中心/商場以及地鐵站/公交站是必要配套，但對于35—44歲受訪者來說，除了超市和購物中心，學(xué)校也很重要，對于45歲及以上的人來說，除了超市，公園和地鐵站/公交站很重要。

一些新建小區(qū)，也意識到未來小區(qū)的配套功能的完善，比如自持一部分商業(yè)做菜市場、社區(qū)診所、快遞小站等，有效嫁接進(jìn)來做成配套。

超五成關(guān)注物業(yè)服務(wù)

物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)作及保潔能力受重視

疫情之后，生命與健康、健康與住宅，不斷刷新著人們對“理想好房”的認(rèn)知與思考，智慧住宅、智慧小區(qū)等地產(chǎn)科技給人們帶來很多便利，疫情凸顯了健康保障的重要性。同時，近年來，基于移動互聯(lián)網(wǎng)、AI等新興技術(shù)不斷發(fā)展，房產(chǎn)對智慧家居高度關(guān)注，全國各地的新舊樓盤、房產(chǎn)物業(yè)紛紛高舉打造“智慧社區(qū)”的口號，多個房企巨頭都在投向智慧科技板塊。

因而，物業(yè)服務(wù)成為繼住宅質(zhì)量與周邊配套后消費(fèi)者最樂意付費(fèi)的購房因素，55%受訪者選擇物業(yè)服務(wù)為必要的考慮因素。受訪者中，尤以24歲及以下的群體最關(guān)注小區(qū)物業(yè)服務(wù)，超過六成將其作為購房時重點(diǎn)考慮因素。女性較男性更在乎物業(yè)服務(wù)，有58%女性選擇，男性僅50%。在區(qū)域分布上，一線城市受訪者相比省會城市及直轄市受訪者更看重物業(yè)服務(wù)，前者占比55%，后者占比50%。

在具體物業(yè)服務(wù)中，受訪者最關(guān)注的是物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)作及保潔能力，其次是安防能力。新冠肺炎疫情發(fā)生后，國內(nèi)社區(qū)紛紛實(shí)行封閉管理，物管從業(yè)者在其中發(fā)揮了很大作用，物管人員春節(jié)無休幾乎成為“常態(tài)”。除基本的疫情篩查、體溫檢測外，物管人員在社區(qū)封閉期間，還充當(dāng)代買員、送餐員、快遞小哥等多重角色，此前南方+客戶端曾有報道，疫情期間，廣州華南碧桂園的物業(yè)管家劉先生就承擔(dān)起小區(qū)采購工作，前一天收集業(yè)主需求，第二天出門采購并一一送到業(yè)主家門前。

除了物管人員服務(wù)，許多小區(qū)還引入防疫高科技設(shè)備。美的置業(yè)打造AI社區(qū)，AI人臉識別、智能無感通行、垃圾滿溢識別等技術(shù)為社區(qū)生活筑起安全防護(hù)網(wǎng)。萬科數(shù)字物業(yè)通過數(shù)字化運(yùn)營平臺調(diào)整車行設(shè)備抬桿規(guī)則，對所有同行人員進(jìn)行體溫檢測和記錄。碧桂園引入無人機(jī)進(jìn)行消殺工作，僅用三小時就把超過32萬平方米社區(qū)噴灑完畢。萬科物業(yè)旗下萬?？萍纪ㄟ^智能社區(qū)平臺系統(tǒng)，協(xié)助物業(yè)精準(zhǔn)篩查疫區(qū)籍貫住戶，快速做好目標(biāo)住戶出行情況統(tǒng)計和科學(xué)防疫通知工作。

可以說物業(yè)不僅影響著居民的日常生活，在這次疫情中更可能影響到我們的生命健康。但是此前貝殼找房發(fā)布的《2020新居住消費(fèi)洞察報告》顯示，32.4%的受訪者反映當(dāng)前居住小區(qū)存在物業(yè)服務(wù)水平差、反映問題得不到及時解決的現(xiàn)象。44%的住戶正遭受著社區(qū)衛(wèi)生條件差、垃圾不能及時處理的生活困擾。社區(qū)是這次疫情中最基本的一道防守線，只有在社區(qū)中控制住了，才能切斷疫情的擴(kuò)散。

此外，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，疫情期間，各家物業(yè)公司都開展了多樣的防疫行動，做到應(yīng)盡之責(zé)。除防疫外，物業(yè)服務(wù)的提升也可以增加客戶黏性，未來房地產(chǎn)市場必將演化為爭奪存量客戶的市場。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，當(dāng)下這個時間節(jié)點(diǎn)，物業(yè)服務(wù)的優(yōu)劣受到全民的監(jiān)督，疫情是所有物業(yè)公司的共同考題，經(jīng)歷這次疫情考驗(yàn)，業(yè)主對于物業(yè)服務(wù)價值已經(jīng)有了全新的認(rèn)識，按照擇優(yōu)錄取的原則，“優(yōu)等生”未來將會占據(jù)這一市場大的份額。

恒大研究院分析觀點(diǎn)也認(rèn)為，社區(qū)防疫工作中，不同物業(yè)的服務(wù)水平差距顯著。部分缺乏物業(yè)支持的公房、回遷房等老舊小區(qū)，居委會人力財力有限，僅能進(jìn)行基本的出入管控和防疫宣傳工作，而品牌房企的小區(qū)擁有專業(yè)化的物管團(tuán)隊(duì)和充足的財力物力支持，能夠制定標(biāo)準(zhǔn)化防疫預(yù)案，加強(qiáng)員工隊(duì)伍管理和防護(hù)，進(jìn)行防疫宣傳、清潔消殺、出入管控和登記等。經(jīng)此一“疫”，追求高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)的需求將被激發(fā)。居民將意識到高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)不僅關(guān)系平日的居住體驗(yàn)，在非常時期還和自身健康安全密切相關(guān)。出品：南方產(chǎn)業(yè)智庫撰文：周中雨 郜小平 數(shù)據(jù)采集：葛政涵 周中雨