購房者簽訂購房合同時要認(rèn)真看清補充協(xié)議的內(nèi)容。

文/廣州日報全媒體記者陳鈺鳳

圖/廣州日報全媒體記者陳楓

廣州日報 在剛剛結(jié)束的南海兩會上，關(guān)于規(guī)范細(xì)化《商品房買賣合同（預(yù)售）》的問題受到南海區(qū)政協(xié)委員的關(guān)注。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前佛山商品房買賣合同都采用了統(tǒng)一的文本模板，但補充協(xié)議卻由房企自行擬定。當(dāng)主合同與補充協(xié)議發(fā)生矛盾時，應(yīng)以哪份為準(zhǔn)？

　　記者調(diào)查

　　購房要簽《補充協(xié)議》

在購買商品房時，開發(fā)商除了要跟購房者簽訂商品房買賣合同（預(yù)售）外，還會拿出一沓材料讓購房者簽字，這其中就包括《補充協(xié)議》。

梁先生去年在順德看中了一套房產(chǎn)，在簽約時他就發(fā)現(xiàn)了《補充協(xié)議》的一些不平等的地方。比如，補充協(xié)議約定：“因出賣人違反約定承諾導(dǎo)致合同解除的，出賣人僅僅退款及利息而不需賠償責(zé)任，但若是受買人原因?qū)е潞贤獬齽t受買人需承擔(dān)總房價款20%并賠償損失。”梁先生認(rèn)為這加重了買受人責(zé)任而減輕出賣人責(zé)任。

南海政協(xié)委員羅明裕指出，現(xiàn)行的《商品房買賣合同（預(yù)售）》雖然有相對固定的格式，但許多規(guī)定的附件說明往往作空白處理，反而另外訂立自身的補充協(xié)議。

“我手上就有一份知名房地產(chǎn)公司提供的《商品房買賣合同（預(yù)售）》，正版合同共29條，另外還有《補充協(xié)議》共23條。這份補充協(xié)議對《商品房買賣合同（預(yù)售）》29項條款中的12條進(jìn)行了變更。”

　　購房者不清楚合同具體內(nèi)容

此外，羅明裕指出，在《商品房買賣合同（預(yù)售）》中，開發(fā)商對附件中要求的《關(guān)于該商品房共同部位的具體說明（可附圖說明）》《關(guān)于本項目內(nèi)相關(guān)設(shè)施、設(shè)備的具體約定》《關(guān)于質(zhì)量擔(dān)保的證明》等均做了空白處理。

對《關(guān)于裝飾裝修及相關(guān)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定》作了簡要的約定，但對裝飾材料的廠家（產(chǎn)地）、質(zhì)量、規(guī)格、數(shù)量等大多數(shù)不作說明，無從考究，消費者的維權(quán)難度極大。交付時也沒有提供裝修房的驗收報告、材料明細(xì)、施工圖等。所提供的照明平面圖及給排水平面圖也未詳細(xì)說明暗藏的電線、水管的具體位置，更談不上用了什么線徑管徑，規(guī)格型號。而圖紙也是大概戶型的通用版本，甚至連具體的樓盤名稱、具體的房號都沒有標(biāo)明。

在簽商品房合同時，很多購房者都是“蒙查查”，為今后的維權(quán)埋下隱患。

　　提醒：補充協(xié)議的模板會公示

據(jù)了解，早在2016年5月開始，佛山五區(qū)所有預(yù)售商品房和現(xiàn)售商品房就開始統(tǒng)一使用原工商總局發(fā)布的《商品房買賣合同》示范本文。這份合同模板，在平等維護(hù)買賣雙方合法權(quán)利、明確雙方義務(wù)的基礎(chǔ)上，更加注重商品房買受人權(quán)益的保障，比如在合同示范文本上有房屋交付前買受人查驗房屋的環(huán)節(jié)，有出賣人的保修責(zé)任和最低保修期限等。

針對購房中的一些問題，比如前期物業(yè)管理、質(zhì)量保證等，這份合同模本通過附件的方式進(jìn)行細(xì)化，其中就包括補充協(xié)議。盡管這份補充協(xié)議是開發(fā)商自行制定，但佛山市住建管理部門強調(diào)，補充協(xié)議的模板必須經(jīng)過各區(qū)房地產(chǎn)交易主管部門審核，并在項目現(xiàn)場的公示欄上公示。

住建部門指出，如果買受人在簽訂出賣人提供的補充協(xié)議與公示欄上公示的模板不一致的，買受人有權(quán)拒簽。另外，對于項目的不利因素情況也要在合同附件部分真實反映，并同時公示在項目銷售現(xiàn)場。

在踩盤過程中，記者隨機采訪了多位購房者，只有一名購房者表示知道在項目的公示欄上可以查看到購房合同文本以及補充協(xié)議模板；但其他購房者都不太清楚補充協(xié)議可以現(xiàn)場查看。

　　觀點：免除開發(fā)商義務(wù)的條款無效

目前在商品房買賣過程中，買賣雙方簽訂的《補充協(xié)議》通常由開發(fā)商事先擬定，而購房者無法提出修改、變更、補充。律師藺存寶認(rèn)為，根據(jù)消費者保護(hù)法，在合同中免除了商家主要義務(wù)的條款，將被視為無效條款。

消費者應(yīng)將《補充協(xié)議》中的條款與主合同中的條款進(jìn)行一一的比對，如果發(fā)現(xiàn)與原合同中條款發(fā)生沖突的，并且該條款涉嫌或者是明顯的排除了消費者的主要權(quán)利，免除了開發(fā)商的主要義務(wù)的或者擴大了開發(fā)商的權(quán)利，這樣的條款，消費者應(yīng)該及時異議。維權(quán)的渠道可以通過各級消費者委員會、房地產(chǎn)銷售管理部門進(jìn)行投訴。如果消費者被迫簽訂了不平等的合同，那么，則可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)對不公平條款予以撤銷。

另外，從法律的角度講，所謂補充協(xié)議是針對主合同的補充、變更和修改；因此，原則上講，當(dāng)補充協(xié)議與主合同發(fā)生沖突時，應(yīng)以補充協(xié)議約定的為準(zhǔn)。“除非是補充協(xié)議當(dāng)中的與原合同發(fā)生沖突的條款被認(rèn)定為無效條款，或者是被人民法院或仲裁機構(gòu)依法進(jìn)行了撤銷，否則應(yīng)當(dāng)以補充協(xié)議的約定為準(zhǔn)。”藺存寶說。所以，消費者一定要注意《補充協(xié)議》的約定。