羊城晚報(bào) 一年一度春運(yùn)開(kāi)啟，在都市里打拼的“候鳥(niǎo)”們，如今最翹首盼望的大概就是“回家”二字，在那個(gè)溫暖的地方，有“老家雀”在等著我們。一家團(tuán)圓，年終有歸宿，孝親敬老總是“年”的主題。

誠(chéng)然如此，老之將至，是人生的必經(jīng)之路，是每個(gè)屋檐下永恒的主題，也是中國(guó)未來(lái)要面對(duì)的重要命題。如何更從容地面對(duì)老去，不獨(dú)個(gè)人、社會(huì)，企業(yè)同樣需要思考。

養(yǎng)老地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型的救命稻草

近期，國(guó)家人口計(jì)生委、全國(guó)老齡委對(duì)我國(guó)未來(lái)老齡化發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)結(jié)果顯示，2015年到2035年我國(guó)老年人口將年均增長(zhǎng)1000萬(wàn)左右。不到20年時(shí)間，我國(guó)將進(jìn)入急速老齡化階段。

絕對(duì)不是湊巧，也并非心血來(lái)潮，2018年，開(kāi)發(fā)商都扎堆給自己改名。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已有20多家房企集體更名，不約而同地把“地產(chǎn)”二字抹去。

尋求新突破的房企找到了新賽道，那就是“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”——當(dāng)樓市“更年期”撞上中國(guó)老齡化，誕生了屬于養(yǎng)老地產(chǎn)的“青春期”。

養(yǎng)老地產(chǎn)被視為最有前途的產(chǎn)業(yè)之一。從目前的情況來(lái)看，幾乎所有的領(lǐng)先房企都先后進(jìn)入這個(gè)產(chǎn)業(yè)。截至2017年年底，已有百余家地產(chǎn)企業(yè)和大量外資企業(yè)布局中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)，這個(gè)數(shù)字現(xiàn)在還在不斷增長(zhǎng)。

和時(shí)間賽跑，支撐房企虧的底氣

雖然蛋糕巨大，但據(jù)羊城晚報(bào)記者了解，先后進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)商都很難賺到錢(qián)。比如做養(yǎng)老最早、投入最多的保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司(簡(jiǎn)稱“保利發(fā)展”)，其相關(guān)負(fù)責(zé)人就盈利問(wèn)題向羊城晚報(bào)記者坦言，目前只有北京一個(gè)項(xiàng)目處于微利狀態(tài)。萬(wàn)科也不例外，全國(guó)百余個(gè)項(xiàng)目幾乎都是虧損狀態(tài)。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示，目前，房企布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚未找到成功模式，大家還在不斷試錯(cuò)。

然而，房企的算盤(pán)另有打法。對(duì)他們而言，每一輪的政策紅利期都是拿地的機(jī)會(huì)窗口。所以，在此期間獲得土地、研發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)，等項(xiàng)目建設(shè)完工時(shí)，服務(wù)運(yùn)營(yíng)體系也基本配置到位，后續(xù)再逐步完善，這也是一個(gè)和時(shí)間賽跑的挑戰(zhàn)。

由于當(dāng)前的養(yǎng)老市場(chǎng)還沒(méi)有特別成熟的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，就給了企業(yè)一個(gè)喘氣的機(jī)會(huì)，允許市場(chǎng)試錯(cuò)，然后再確定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，這也是房地產(chǎn)業(yè)一種通行的開(kāi)發(fā)模式。

可以預(yù)期的是，在成功路上，有很大一批試錯(cuò)企業(yè)將會(huì)倒掉作為“墊背的”。拿地可能容易，但盈利并非想象中容易，產(chǎn)品的建造、醫(yī)療資源的嫁接以及后期的運(yùn)營(yíng)管理都要消耗大量利潤(rùn)。

同時(shí)，養(yǎng)老社區(qū)的吸納量是另一個(gè)影響盈利的因素，從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，偏低的社區(qū)入住率是養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)金流的“殺手”。根據(jù)日本的經(jīng)驗(yàn)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住率要達(dá)到70%-75%才能基本實(shí)現(xiàn)營(yíng)收平衡。

能堅(jiān)持下去的，是大贏家不假。但是，大量沒(méi)堅(jiān)持下去的，只能當(dāng)“烈士”。

“青春期”，避免買(mǎi)錯(cuò)產(chǎn)品

當(dāng)下，可以說(shuō)是養(yǎng)老地產(chǎn)的青澀“青春期”。對(duì)于未雨綢繆、要為自己準(zhǔn)備養(yǎng)老方案的市民，該何去何從？

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的養(yǎng)老地產(chǎn)可分為兩大類(lèi)：一是針對(duì)活力型老人的健康地產(chǎn)；二是針對(duì)有剛性養(yǎng)老需求的銀發(fā)社區(qū)，兩類(lèi)產(chǎn)品都以銷(xiāo)售為主。

另外，也有持有型的養(yǎng)老產(chǎn)品，因?yàn)槭堑湫偷闹刭Y產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，準(zhǔn)入門(mén)檻較高，動(dòng)輒一兩百萬(wàn)元的“會(huì)員費(fèi)”以及月租等費(fèi)用，讓很多養(yǎng)老人群望而卻步。

有專家研究發(fā)現(xiàn)，養(yǎng)老地產(chǎn)有兩個(gè)非常核心的距離——與醫(yī)院的距離、與子女的距離。假如這兩個(gè)距離都很遠(yuǎn)，則失敗的概率較高。比如曾經(jīng)很流行的旅游度假型養(yǎng)老地產(chǎn)，如果僅僅只有房子而沒(méi)有醫(yī)療資源，那很有可能只是概念炒作，購(gòu)房者選擇這類(lèi)社區(qū)要特別謹(jǐn)慎，不要在開(kāi)發(fā)商的試錯(cuò)階段買(mǎi)了不成熟的“試錯(cuò)”產(chǎn)品。

對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老地產(chǎn)成熟至少需要8-10年的發(fā)展期。對(duì)有迫切養(yǎng)老需求的市民來(lái)說(shuō)，如何安排自己的養(yǎng)老方案，找一套更適合自己的養(yǎng)老產(chǎn)品則是更現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。（羊城 詹青）