北京青年報(bào)（李桁）“金九銀十”歷來被地產(chǎn)界視為檢驗(yàn)市場(chǎng)冷熱的風(fēng)向標(biāo)。“金九”沒有出現(xiàn)，“銀十”的預(yù)期也并不樂觀。在北京青年報(bào)記者的探訪中發(fā)現(xiàn)，十一黃金周期間，北京的二手房也與新房市場(chǎng)類似，都處在買賣雙方的博弈中。但與新房開發(fā)商開始放低姿態(tài)吸引買房人不同的是，二手房的成交量始終穩(wěn)定在每月1.5萬套左右，均價(jià)雖有下降，但并不明顯。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，北京的二手房目前來看還處于深度觀望中，預(yù)計(jì)今年的后幾個(gè)月將延續(xù)這種下行趨勢(shì)，市場(chǎng)總體上仍然處于量縮價(jià)穩(wěn)的階段。

　　“黃金周”沒能改變京城二手房的量?jī)r(jià)齊跌

很出人意料的是，今年的黃金周，北京的新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)成交量都出現(xiàn)了同比回升。

貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，雖然二手房市場(chǎng)交易量延續(xù)低位運(yùn)行，但與去年黃金周相比，今年黃金周二手房成交量高出53%。這主要是由于去年3·17調(diào)控后市場(chǎng)連續(xù)9個(gè)月回落，基數(shù)較低。

但今年黃金周強(qiáng)于去年并不代表市場(chǎng)的真正好轉(zhuǎn)。如果拉長(zhǎng)時(shí)間周期，今年黃金周的交易量?jī)H相當(dāng)于2016年同期的57%。

具體來看，從6月份開始，北京二手房市場(chǎng)就持續(xù)處于下行階段，成交量連續(xù)4個(gè)月下滑，成交均價(jià)也在8、9月份持續(xù)下跌，這一局面并沒有因?yàn)辄S金周而改變。

數(shù)據(jù)顯示，9月全月，北京二手房住宅簽約15283套。從二手房住宅簽約量看，9月北京二手房住宅簽約15283套也是連續(xù)下降4個(gè)月后，基本在1.5萬套左右徘徊。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為傳統(tǒng)的金九銀十，9月二手房簽約與淡季7-8月基本持平。而且9月一定程度上因?yàn)楣e金政策收緊的末班車推動(dòng)，整體看，2018年金九成色不足。

貝殼研究院的數(shù)據(jù)也顯示，從月度成交來看，2018年以來，北京二手房成交價(jià)格也已出現(xiàn)下跌。9月北京二手房成交均價(jià)下跌2.2%，13城區(qū)中有11個(gè)城區(qū)的成交均價(jià)下跌。其中西城、石景山、通州、門頭溝的降幅最為明顯，而東城區(qū)和豐臺(tái)區(qū)則是僅有的兩個(gè)9月份成交均價(jià)上漲的區(qū)域。

58安居客對(duì)于二手房?jī)r(jià)格的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，二手房已經(jīng)出現(xiàn)明顯降溫，北京、上海、廣州、深圳9月二手房掛牌價(jià)分別為59247元/㎡、50545元/㎡、33463元/㎡、54230元/㎡。從二手房掛牌價(jià)漲幅上看，只有部分二三線城市還有一定上漲，例如長(zhǎng)春、昆明、昆山、呼和浩特、包頭等。

隨著“房住不炒”政策的升級(jí)，一線城市樓市呈現(xiàn)轉(zhuǎn)折式的走向。在58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波看來，中央“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”正在起作用，不管是從全國(guó)調(diào)控大背景看，還是一線城市調(diào)控的再升級(jí)，都可看出市場(chǎng)觀望情緒濃厚。

成交量和成交價(jià)格的下降，帶來了成交周期的拉長(zhǎng)。今年黃金周北京鏈家二手房業(yè)主和客戶成交周期分別為70.6和75.6天，較去年分別延長(zhǎng)11.1天和11.8天，較2016年均延長(zhǎng)40天。這表明，調(diào)控后隨著放貸時(shí)間的拉長(zhǎng)、房源的減少以及觀望情緒的加重，市場(chǎng)成交節(jié)奏愈加緩慢。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，9月份以及十一黃金周的成交數(shù)據(jù)表示，二手房市場(chǎng)入市需求處于低位，市場(chǎng)觀望情緒較重。

　　“黃金周”業(yè)主忙著下調(diào)報(bào)價(jià)

成交量連續(xù)多個(gè)月萎縮，已經(jīng)開始影響業(yè)主的情緒了。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年黃金周北京鏈家二手房掛牌量比去年下降32%，僅為2016年的1/3。從今年來看，新增房源掛牌量一直處于下降態(tài)勢(shì)，僅在8月份稍有回升，之后繼續(xù)回落。調(diào)控在減少需求的同時(shí)，也抑制了供給，導(dǎo)致?lián)Q房更加困難。

“最近的房源并不多，市場(chǎng)熱情也不高。我手上一個(gè)老奶奶希望賣掉西城區(qū)普天大院的學(xué)區(qū)房，買一套朝陽區(qū)的三居室，改善居住條件，但現(xiàn)在她的房子看的多，出價(jià)的少，一直沒能賣掉，也就談不上換房了。”我愛我家德勝片區(qū)的一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小劉告訴北青報(bào)記者，從6月份之后，學(xué)區(qū)房的熱情開始逐漸降溫，上半年都是業(yè)主漲價(jià)賣，現(xiàn)在如果不給出議價(jià)空間，就不太好賣了。

在大數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)上，業(yè)主新增掛牌價(jià)也出現(xiàn)了回落。很多業(yè)主都在黃金周期間忙著找中介下調(diào)報(bào)價(jià)。從貝殼研究員的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2018年十一黃金周業(yè)主新增掛牌價(jià)較2017年同期出現(xiàn)回落，業(yè)主預(yù)期出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。從調(diào)價(jià)中漲價(jià)占比來看，今年黃金周業(yè)主調(diào)價(jià)中漲價(jià)占比僅為11%，略高于2017年同期，明顯低于2016年70%漲價(jià)的情況。這也證明，二手房降價(jià)和議價(jià)空間加大成為主流。

“我在十一期間賣了一套37平方米的一居室，十個(gè)小時(shí)賣掉的，是西城德勝的學(xué)區(qū)房，就是因?yàn)榭們r(jià)低，單價(jià)也低于周邊同戶型，才能很快成交。”小劉告訴北青報(bào)記者，這套房子面積約37平方米，是一套專門落戶上學(xué)的房子，總價(jià)580萬，單價(jià)約為16萬左右，在周邊一居室里算得上總價(jià)最低的落戶房。即便這樣，業(yè)主也又讓了兩萬才促成了交易。放在今年4、5月份入學(xué)季旺季時(shí)，這類小戶型非常搶手，不漲價(jià)就不錯(cuò)了，基本沒有談價(jià)的空間。

議價(jià)空間出現(xiàn)后，貝殼研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年國(guó)慶北京二手房新增“帶看量”比2017年同期高出40%，表明市場(chǎng)需求還是強(qiáng)于去年同期。但與2016年相比，新增“帶看量”仍下降30%。從今年來看，“帶看量”在前期小幅回升后轉(zhuǎn)入下降狀態(tài)，二手房市場(chǎng)并沒有重新活躍，仍舊處在買賣雙方的博弈中。

　　二手房?jī)r(jià)格仍有下行壓力

綜合來看，9月樓市受到政策因素的強(qiáng)烈影響，除中央的宏觀調(diào)控外，北京公積金“認(rèn)房認(rèn)貸”、深圳731新政、上海共有產(chǎn)權(quán)等“一城一策”，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)精準(zhǔn)調(diào)控。這也讓樓市出現(xiàn)普遍“降溫”態(tài)勢(shì)，大部分主要城市的樓市成交和土地出讓均出現(xiàn)了不同程度的環(huán)比下跌。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析，國(guó)慶假期的二手房交易量，創(chuàng)下近五年來簽約量次低，雖然受到朝陽區(qū)暫停網(wǎng)簽的部分影響，但從近期二手市場(chǎng)的微觀表現(xiàn)來看，房客比持續(xù)低迷，新增置業(yè)需求后續(xù)乏力。二手市場(chǎng)自5月開始，連續(xù)5個(gè)月銷量保持以1.5萬套以上的成交表現(xiàn)將在10月畫上句號(hào)。由于新房市場(chǎng)入市限競(jìng)房500萬上下的套均總價(jià)，與二手房的平均交易價(jià)格形成直接競(jìng)爭(zhēng)，新房二手市場(chǎng)的相互博弈作用下，導(dǎo)致四季度北京二手交易量將再度進(jìn)入低位運(yùn)行狀態(tài)。

張波指出，樓市的降溫已然來臨，“金九銀十”成色不足已是市場(chǎng)共識(shí)。房?jī)r(jià)“金九銀十”大面積上漲的趨勢(shì)將得到明顯緩解，新房上漲的趨勢(shì)減少會(huì)更為明顯。穩(wěn)定依然是四季度重點(diǎn)，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，確保市場(chǎng)穩(wěn)定，也意味著不但要控制房?jī)r(jià)，還會(huì)對(duì)于地價(jià)和預(yù)期有穩(wěn)定要求。

根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院跟蹤監(jiān)測(cè)的全國(guó)50余個(gè)重點(diǎn)城市，已經(jīng)有10余個(gè)品牌房企在打折促銷，預(yù)計(jì)四季度房企降價(jià)的大趨勢(shì)將在更多城市和項(xiàng)目上得以體現(xiàn)。“以價(jià)換量”項(xiàng)目越來越多，這必然影響二手房的交易，預(yù)計(jì)二手房在成交量保持相對(duì)穩(wěn)定的同時(shí)，房?jī)r(jià)的下行壓力會(huì)更為明顯。

貝殼研究院的分析也認(rèn)為，今年黃金周的二手房市場(chǎng)成交量、帶看量比2017年有所改善，但仍然延續(xù)今年下半年以來下行的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)總體上仍然處于量縮價(jià)穩(wěn)的階段。