經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 8月以來(lái)，熱點(diǎn)地區(qū)調(diào)控政策延續(xù)精準(zhǔn)、靈活的特點(diǎn)，重點(diǎn)保障合理居住需求，繼續(xù)抑制投機(jī)炒房；部分二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市調(diào)控政策補(bǔ)位、升級(jí)，限購(gòu)限售等政策仍在擴(kuò)圍。在此背景下，各線(xiàn)城市成交量維持分化態(tài)勢(shì)。

中國(guó)指數(shù)研究院近日發(fā)布的8月份樓市成交數(shù)據(jù)顯示，月內(nèi)一線(xiàn)城市成交量企穩(wěn)回升，各二三線(xiàn)城市紛紛出臺(tái)政策繼續(xù)深化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，樓市成交同環(huán)比均升，預(yù)計(jì)未來(lái)二三線(xiàn)城市市場(chǎng)將逐漸趨穩(wěn)，市場(chǎng)將逐步降溫。

　　各類(lèi)型城市成交量維持分化

中指院的數(shù)據(jù)顯示，2018年8月，受監(jiān)測(cè)的主要城市成交面積環(huán)比上升5.80%，其中有四成城市環(huán)比上升，同比則增長(zhǎng)19.88%。環(huán)比來(lái)看，有10個(gè)城市成交量上升，福州、南寧升幅最明顯，升幅均近70%；環(huán)比下降的城市中，南京降幅明顯達(dá)41.90%。同比來(lái)看，17個(gè)城市上升，重慶表現(xiàn)較為突出，增長(zhǎng)幅度明顯。

分城市來(lái)看，一線(xiàn)城市成交面積環(huán)比上升4.97%，其中北京升幅較大，為43.13%；一線(xiàn)城市同比增長(zhǎng)35.33%，深圳增幅顯著近8成。二線(xiàn)代表城市成交面積環(huán)比增長(zhǎng)8.80%，同比上升24.08%。三線(xiàn)代表城市成交面積較上月下降4.01%，同比下降1.81%。

以一線(xiàn)城市代表城市北京為例，8月份成交商品住宅4907套，成交面積51.88萬(wàn)平方米，環(huán)比上升43.13%，同比上升39.12%。商品住宅庫(kù)存環(huán)比上升4.47%至689.04萬(wàn)平方米。

縱觀(guān)1-8月份，北京市場(chǎng)自2018年1月進(jìn)入盤(pán)整期，市場(chǎng)成交開(kāi)始遇冷。2月恰逢傳統(tǒng)節(jié)日春節(jié)，樓市成交有所回落。3月樓市回暖，成交量有所上揚(yáng)。4月份樓市成交成色顯現(xiàn)，成交環(huán)比上揚(yáng)。隨后，5月份樓市成交繼續(xù)維持上行態(tài)勢(shì)。6月成交正?；芈洹?月成交有所回升。8月樓市成交持續(xù)上揚(yáng)。

截至2018年8月末，中指院監(jiān)測(cè)的主要城市庫(kù)存總量環(huán)比上升2.3%。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市中，南京升幅較大，為14.73%，寧波上升幅度超13%緊隨其后。另外環(huán)比下降的城市中，杭州、深圳降幅明顯，均超一成。

易居房地產(chǎn)研究院近日公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年1-8月份，受監(jiān)測(cè)的40個(gè)代表城市累計(jì)成交面積同比增長(zhǎng)5%，雖小幅反彈，仍不改整體下行趨勢(shì)。其中一線(xiàn)城市累計(jì)同比下降18%，二線(xiàn)城市累計(jì)同比微漲1%；三四線(xiàn)城市累計(jì)同比增長(zhǎng)24%。

“供應(yīng)量的釋放使得8月份新房成交面積創(chuàng)2016年10月份以來(lái)23個(gè)月新高，但是依然處于低位”。易居研究院研究員沈昕表示，由于限價(jià)政策，部分新盤(pán)性?xún)r(jià)比相對(duì)較高，項(xiàng)目去化情況較好。后續(xù)來(lái)看，隨著房企資金鏈趨緊，9月、10月開(kāi)發(fā)商推盤(pán)量或?qū)⒕S持高位。

　　地方調(diào)控政策繼續(xù)深化

8月以來(lái)，熱點(diǎn)地區(qū)調(diào)控政策延續(xù)精準(zhǔn)、靈活的特點(diǎn)，重點(diǎn)保障合理居住需求，繼續(xù)抑制投機(jī)炒房；部分二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市調(diào)控政策補(bǔ)位、升級(jí)，限購(gòu)限售等政策仍在擴(kuò)圍。監(jiān)管方面，多數(shù)省市先后開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)。從政策出臺(tái)的頻率來(lái)看，8月各地調(diào)控政策保持從嚴(yán)態(tài)勢(shì)，其中，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管類(lèi)政策占主流。

月內(nèi)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)房地產(chǎn)工作座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)地方政府加快制定住房發(fā)展規(guī)劃，抓緊調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，完善和落實(shí)差別化住房信貸、稅收政策，支持合理住房消費(fèi)，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，加強(qiáng)輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理，持續(xù)開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象治理專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)。

綜合今年6月份住建部等七部委聯(lián)合開(kāi)展為期半年的治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)。此次住建部再次強(qiáng)調(diào)調(diào)控政策的延續(xù)性與差別性。隨后，多個(gè)城市先后展開(kāi)治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)。8月份以來(lái)，越來(lái)越多的城市先后出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)方案。

尤其是，8月17日，住建部約談海口、三亞、煙臺(tái)、宜昌、揚(yáng)州五市政府主要負(fù)責(zé)人，約談強(qiáng)調(diào)把思想和行動(dòng)統(tǒng)一到促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要精神上來(lái)，下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題。

隨后，8月19日，?？谑泄剂?xiàng)舉措遏制房?jī)r(jià)上漲，包括強(qiáng)化各級(jí)各部門(mén)的房地產(chǎn)調(diào)控職責(zé)。強(qiáng)化調(diào)控聯(lián)動(dòng)機(jī)制；強(qiáng)化各級(jí)各部門(mén)責(zé)任壓實(shí)等。24日，呼和浩特表示將多措并舉調(diào)控房?jī)r(jià)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，全面停止房地產(chǎn)去庫(kù)存調(diào)控措施。

不僅如此，月內(nèi)，包括北京、濟(jì)南、南京、武漢、西安、深圳、天津等地也陸續(xù)宣布堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，促進(jìn)建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居目標(biāo)。

與此同時(shí)，這些地方通過(guò)綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律等行政手段調(diào)節(jié)住房需求，促進(jìn)供求平衡，增加住房及用地有效供應(yīng)，清理查處捂盤(pán)捂地、囤房炒房等問(wèn)題，大力整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)預(yù)期管理和輿論引導(dǎo)，遏制房?jī)r(jià)上漲。

中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，8月份以來(lái)密集出臺(tái)的調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)供需兩側(cè)的調(diào)控繼續(xù)深化。從住建部近期針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的表態(tài)來(lái)看，政策將“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”。短期內(nèi)將繼續(xù)保持此前政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，優(yōu)先滿(mǎn)足剛需人群購(gòu)房需求、加強(qiáng)人才落戶(hù)后購(gòu)房的社保要求、繼續(xù)規(guī)范企業(yè)購(gòu)房行為、二套房以上信貸繼續(xù)從緊。

“這意味著，熱點(diǎn)城市將繼續(xù)通過(guò)出臺(tái)剛需優(yōu)先選房、公積金保障等相關(guān)措施保障居民合理購(gòu)房需求”。該負(fù)責(zé)人分析表示，“同時(shí)，作為遏制投機(jī)炒房最有效的手段，限購(gòu)（個(gè)人、企業(yè)）、限售、提高社保年限要求、嚴(yán)查假離婚等政策仍將持續(xù)發(fā)力”。

　　樓市“金九銀十”難以出現(xiàn)

后續(xù)來(lái)看，隨著8月份內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的再次定調(diào)，結(jié)合下半年住建部頻繁約談房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的城市負(fù)責(zé)人，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，北京、上海等一線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格很難維持相對(duì)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

易居方面分析認(rèn)為，雖然進(jìn)入2018年，受監(jiān)測(cè)的40大城市累計(jì)成交面積同比增幅曲線(xiàn)出現(xiàn)了反彈，這主要是因?yàn)槟瓿跻詠?lái)三四線(xiàn)城市尤其是未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線(xiàn)城市成交面積增長(zhǎng)較多?？紤]到內(nèi)部環(huán)境調(diào)控政策將貫穿全年，外部環(huán)境復(fù)雜多變，判斷出該曲線(xiàn)在經(jīng)歷小幅反彈后仍將保持下行趨勢(shì)。

沈昕表示，以上海市場(chǎng)為例，8月份上海二手房成交環(huán)比小幅下降，這可能是由于8月上海新盤(pán)供給放量，且限價(jià)環(huán)境下部分樓盤(pán)性?xún)r(jià)比較高，因此部分需求轉(zhuǎn)向一手市場(chǎng)。整體來(lái)看，上海二手房成交自2017年初以來(lái)一直屬于低位盤(pán)整狀態(tài)，目前絕對(duì)量已經(jīng)處于近6年低位水平，預(yù)計(jì)后續(xù)下降空間有限，隨著政策面和資金面的趨緊，預(yù)計(jì)短期內(nèi)成交仍將繼續(xù)低位盤(pán)整，“金九銀十”難以出現(xiàn)。

不僅僅是上海，從易居方面監(jiān)測(cè)的40個(gè)代表城市來(lái)看，下半年以來(lái)連續(xù)兩個(gè)月40城成交面積出現(xiàn)下滑，市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)顯現(xiàn)。沈昕說(shuō)，“結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)嚴(yán)厲的調(diào)控信號(hào)，疊加收緊的信貸環(huán)境，預(yù)計(jì)下半年40城成交量將繼續(xù)萎縮”。

沈昕進(jìn)一步預(yù)測(cè)，“分城市類(lèi)別看，一線(xiàn)城市成交由于已經(jīng)處于低位，下跌空間有限，有望企穩(wěn)；東部二線(xiàn)和中部二線(xiàn)城市成交量將逐漸萎縮；其他二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市則面臨較大的下跌風(fēng)險(xiǎn)”。

上述中指院負(fù)責(zé)人認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，供需結(jié)構(gòu)失衡是導(dǎo)致目前我國(guó)住房問(wèn)題的主要原因，著力擴(kuò)大有效供給，是樓市調(diào)控頂層設(shè)計(jì)的方向。目前，各地在增加住房土地供應(yīng)規(guī)模的同時(shí)，更加注重通過(guò)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加新增土地供應(yīng)中的中小戶(hù)型、共有產(chǎn)權(quán)住房比重的方式增加有效供給，有針對(duì)性地解決剛需群體住房需求，防止剛性需求的積壓。

該人士認(rèn)為，未來(lái)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范也將進(jìn)一步加強(qiáng)。可以預(yù)見(jiàn)的是，對(duì)租金的管控會(huì)加強(qiáng)；對(duì)住房租賃融資的監(jiān)管會(huì)加強(qiáng)；對(duì)住房租賃機(jī)構(gòu)的監(jiān)管會(huì)加強(qiáng)；同時(shí)，進(jìn)一步推動(dòng)租購(gòu)并舉制度的落實(shí)和細(xì)化，補(bǔ)齊租賃市場(chǎng)立法領(lǐng)域短板。