【環(huán)宇雜談】

自2002年有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來，房租就未曾跌過，17年來指數(shù)月平均漲幅高達(dá)3.32%。

原來，你手上的房子，可這樣出租，先找長租公寓A來報價，然后再找長租公寓B。這時，B一般比A報價更高。原來，你可以這樣租房子，打開長租公寓APP，或許租不起中心區(qū)月租金數(shù)千到一萬元的成套住宅，但你想住在這樣的社區(qū)里。怎么辦？你可以租一間?；蛟S，一間的租金也付不起，那可以住客廳或上鋪，要不再往外圍走走，準(zhǔn)有一款適合你。

每天，你進(jìn)出體面的社區(qū)，而你的收入連業(yè)主的一個零頭都不夠。這或許就是追求美好生活的路徑，但另一面是什么呢？往小了說，就是空間逼仄、上下班電梯要久等、打隔斷導(dǎo)致漏水；往大點兒了說，人太多導(dǎo)致物業(yè)癱瘓、噪音讓你無法安睡、用電負(fù)荷大造成火災(zāi)等。房子越建越多，但你的空間越來越小、租金越來越高，你住的離市中心越來越遠(yuǎn)，甚至被迫離開。

房價非理性上漲，可歸咎于投資屬性作祟。按理說，絕對沒有人租房是為了投資。相應(yīng)的，租金也是由可支配收入決定的。國際經(jīng)驗顯示，房租超過個人可支配收入1/3，生活就會面臨困難，所以即便發(fā)達(dá)國家不管制房價，但管制租金卻是國際慣例。2015年3月，德國議會通過《限制房租法》，要求3年內(nèi)租金漲幅不得超過10%；房東漲租超過指導(dǎo)價20%的，算違法，租客有權(quán)將房東告上法庭；房東單方面漲租超50%的，被認(rèn)為是賺取暴利，可判入獄3年。

盡管，我國房價上漲屢被詬病，但2008-2009年、2012年、2014年下半年-2015年，房價曾下跌過。2008-2009年，深圳房價絕對水平最低點比最高點下跌37%。但是，筆者梳理國家統(tǒng)計局CPI中房租價格指數(shù)后，著實嚇了一跳，自2002年有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來，房租就未曾跌過，17年來指數(shù)月平均漲幅高達(dá)3.32%。自2011年有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來，70城房價指數(shù)月平均上漲3.54%，略高于房租上漲。不過，考慮到2002-2010年房價相對平穩(wěn)，2002年以來租金漲幅超過房價漲幅。

房租為何上漲？過去，我們可以說進(jìn)城的人多了，租房的人多了，舊城改造了，房價上漲了，追求美好生活等。但現(xiàn)在，“炒房租”是新現(xiàn)象。國家倡導(dǎo)“購租并舉”，需求端老百姓還未轉(zhuǎn)變過來，買房的訴求仍強(qiáng)烈，但供應(yīng)端卻無比積極。長租公寓向資本方闡述盈利模式時表示，只有不斷變大才能在市場獲得主動權(quán)、定價權(quán)、利益權(quán)。第一輪融資，搶奪市場房源，爭奪紅利增長潛力小區(qū)，搶奪定價權(quán)；第二輪融資，行業(yè)洗牌；第三輪融資，收獲房租增長紅利。

顯然，這是互聯(lián)網(wǎng)時代“風(fēng)投”的打法，先占領(lǐng)風(fēng)口，再獲得行業(yè)紅利。于是，短短3-4年里，全國誕生上千家長租公寓。下一步就是繼續(xù)“燒錢”，行業(yè)洗牌、頭部企業(yè)誕生。一旦資本選定誰，不斷加注，讓競爭者倒下、后來者沒活路。自2017年以來，長租公寓倒閉潮出現(xiàn)，洗牌開始。A輪不行、B輪上，再不行C輪融資啟動，投入產(chǎn)出倒掛沒關(guān)系，資本看的是未來。

曾經(jīng)，筆者為大街上到處損壞的共享單車可惜，但金融界的朋友說，風(fēng)投的眼里，這都不是事兒！頭部誕生了，一切都回來了。別看大城市房子多，配套好的、位置好的，就那么多，資本圈住了，定價和盈利都被鎖定了。城市中心區(qū)，單間租金2000元，100平米的房子打成5間，就是1萬元?？此疲獗砉怩r，但房租上漲了，居住尊嚴(yán)沒了，安全隱患更在后面。北京西北五環(huán)外的唐家?guī)X，曾是有名的蟻族集中地，因居住環(huán)境差備受詬病，但租金只有幾百元??！

現(xiàn)在改造了，外表好看了、居住舒適了，但唐家?guī)X55平米一居室，租金4000元，翻了近10倍。記住，租房才是真正的剛需。一線城市，80%的這部分人群，月收入只有3000元左右。舊城改造也好，增加居住體驗也好，甚至煤氣“管改罐”也好，大家都想要，但得靠租金上漲買單。需要不等于可能，相比居住更舒適，多數(shù)人還是希望租金更低。這樣看，資本進(jìn)來有點殘酷。

（作者系資深地產(chǎn)研究人士）