本報(bào)記者 曹政

在東四環(huán)，因經(jīng)營不善而被收購的十里堡西單商場悄然變身文創(chuàng)綜合體；而在北二環(huán)，閉店已有5年的三利百貨近日亮相，正式轉(zhuǎn)型寫字樓。

當(dāng)減量發(fā)展成為主流，塔吊林立、遍地施工的火熱場面將告別京城，存量舊樓的改造更新將成為城市功能提升的新風(fēng)口。

　　老商場扎堆轉(zhuǎn)型辦公空間

上周六，由十里堡西單商場蛻變而來的萬科時(shí)代中心對(duì)外營業(yè)。里里外外，全都變了模樣。

家就在街對(duì)面的市民陳沖以為這里變成了新商場，進(jìn)去才發(fā)現(xiàn)只有1層和B1層還有幾家簡單的商業(yè)店鋪。樓內(nèi)裝修主打文藝風(fēng)格，走幾步就有一件藝術(shù)品，排隊(duì)合影的人不少。

“起初生意還好，到最后人氣真的不行了。”陳沖回憶十里堡西單商場的最后時(shí)光。2016年年初，這里送走了最后一撥客人，正式閉店。沒多久，北京萬科收購該項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)已傳出將轉(zhuǎn)型做寫字樓的計(jì)劃。

十里堡西單商場總建筑面積達(dá)4.7萬平方米，共6層，高度上不及朝陽路上的摩天大樓。轉(zhuǎn)型之后，僅在B1層和1層留有商業(yè)，2層到6層則變?yōu)檗k公空間。萬科方面披露，2層到6層已經(jīng)全部躉租給一家共享辦公空間企業(yè)，集聚一批文創(chuàng)公司。

安定門三利百貨的命運(yùn)與十里堡西單商場類似，只是時(shí)間稍早些。2013年8月，三利百貨正式謝幕，并決定改造為寫字樓。過去的三利大廈硬件設(shè)備設(shè)施落后，長期經(jīng)營不佳，持續(xù)虧損，極大浪費(fèi)了土地利用價(jià)值。幾天前，由三利百貨改造而來的中糧置地廣場終于對(duì)外亮相。中糧置地廣場相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該項(xiàng)目總建筑面積約8.2萬平方米，改造后也只在B1層和1層留有商業(yè)，2層及以上均為寫字樓。

扎堆轉(zhuǎn)型辦公空間的背后，是企業(yè)自己算的一筆賬。“寫字樓運(yùn)營門檻較低，租金近年比較穩(wěn)定，更有吸引力。”世邦魏理仕華北區(qū)研究部主管孫祖天認(rèn)為，傳統(tǒng)百貨的經(jīng)營管理遠(yuǎn)比寫字樓更復(fù)雜，“商改辦”的本質(zhì)是市場需求變化之后，物業(yè)本身功能和用途的調(diào)整和優(yōu)化。

　改造方向費(fèi)思量

接盤了這些已沒落的商場后，改造方向成了最大的難題。

一位主導(dǎo)某商業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型的企業(yè)負(fù)責(zé)人向記者透露，改造成本和方案都可以通過企業(yè)內(nèi)部手段完成，但關(guān)鍵問題是改造之后的業(yè)態(tài)是否合法合規(guī)、能否符合當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)定位、能否從一出生就能獲得“合法身份”。

十里堡西單商場最終決定打造文創(chuàng)綜合體。這并不是萬科此前唯一的轉(zhuǎn)型方案。相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，最初還考慮過改造為長租公寓、繼續(xù)做商場、徹底改為寫字樓等多種方案。

“轉(zhuǎn)型做文創(chuàng)綜合體，也是為了順應(yīng)北京‘四個(gè)中心’的城市定位、功能升級(jí)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。”北京萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人說，這棟建筑恰好處在北京的“傳媒走廊”之中。這個(gè)“傳媒走廊”西起東二環(huán)，東至與通州區(qū)交界處，北到姚家園路，南至廣渠路，行政區(qū)域面積約80平方公里。在這一區(qū)域內(nèi)，很多文創(chuàng)園區(qū)都是由老廠房改建、擴(kuò)建而來。

早幾年面臨轉(zhuǎn)型難題的三利百貨，起初也傳出消息要在安定門打造“迷你版大悅城”，但最終敲定直接改造為寫字樓。據(jù)了解，2013年，業(yè)主方面曾敲定將該項(xiàng)目建成國際甲級(jí)寫字樓，實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值；2015年，又決定將其長期持有經(jīng)營。

從區(qū)位上看，中糧置地廣場位于中關(guān)村東城園內(nèi)，未來入駐的企業(yè)也偏科技類。截至8月1日，中糧置地廣場整體簽約率過半，積累的客戶資源主要包括科技、文化、金融類企業(yè)。

　　“更新”成城市發(fā)展新主題

一般來說，商場的單層面積大、進(jìn)深大，滿足不了辦公空間的采光需要，這也是商場轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一步。“零售物業(yè)的采光、通風(fēng)、樓層面積都與寫字樓有很大區(qū)別，設(shè)計(jì)改造中需要解決諸多技術(shù)難題。”孫祖天說。

北京萬科該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人介紹，為了滿足采光，商場挖出中庭，讓陽光可以照射進(jìn)來；同時(shí)還增加了電梯和消防設(shè)施；甚至還特意增加新風(fēng)系統(tǒng)，讓綜合體達(dá)到綠色建筑認(rèn)證，提高室內(nèi)辦公條件。

跳出商業(yè)調(diào)整的行業(yè)局限來看，零售物業(yè)轉(zhuǎn)型，也折射出北京城市更新的大背景。包括北京在內(nèi)，國內(nèi)很多一二線城市的城市化進(jìn)程都已步入“下半場”，正在告別塔吊林立、工地遍布的建設(shè)景象。

來自世邦魏理仕的一份數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)17個(gè)主要城市的新增建設(shè)用地在2013年之后出現(xiàn)斷崖式的下滑，2017年土地供應(yīng)和成交面積都僅為2011年峰值的一半左右；然而，2016年到2017年，上海和北京涉及物業(yè)用途變更的城市更新類大宗物業(yè)投資交易，從2014年到2015年的5起增長到16起，交易金額也從130億元飆漲到230億元。

對(duì)企業(yè)來講，核心區(qū)域“舊樓改造、存量提升”為主的“城市更新”正成為一個(gè)巨大風(fēng)口。研究人士分析，政府部門對(duì)存量物業(yè)改造、用途變更的支持力度會(huì)增加企業(yè)將低效的存量物業(yè)轉(zhuǎn)化成高效資產(chǎn)的熱情，也將帶動(dòng)整個(gè)城市的功能完善與提升。