俯瞰海華花園。　蔡維帥　攝

位于打浦路上的海華花園，4幢31層樓房略顯老舊，以今天的眼光看起來毫不起眼；但20多年前，海華花園在上海卻是赫赫有名的樓盤。1992年，原盧灣區(qū)充分抓住土地制度改革的機遇，積極探索運用土地批租形式改造舊區(qū)，開辟了利用外資加速舊區(qū)改造的新途徑。海華花園以及周邊所在的“斜三基地”便是上海舊區(qū)改造中的第一塊土地批租項目。

“斜三基地”緊鄰日暉港，位于打浦橋以西、瑞金南路以東、盧灣中學以北的區(qū)域。這里曾是一片棚戶區(qū)，狹弄窄道曲折支離，居民沒有廚衛(wèi)設施，還有20多間工廠與居民區(qū)犬牙交錯存在。

由于歷史原因，上海在解放后仍存有大批危棚簡屋及二級以下舊里。上世紀90年代前，上海舊區(qū)改造的速度推進得比較慢。1981到1990年，全市每年只能拆除危棚簡屋和二級以下舊里15萬平方米；但上世紀90年代初，上海的危棚簡屋尚有365萬平方米。“造成當時上海舊改未有根本性改觀的主要原因，就是資金短缺。”原盧灣區(qū)住宅建設辦公室主任高寶泉說。

被市政府列為“七五”期間（1986到1990年）舊區(qū)改造基地之一的“斜三基地”，就遇到了資金瓶頸。“僅以安置一戶居民一套商品住宅10萬元計算，動遷費就要1億元左右。除了1000多戶居民要動遷安置，還有20多家工廠和商店要搬遷，周圍的環(huán)境要改造、臭水浜要填埋、道路要拓寬，這一切都需要錢。”

單靠地區(qū)財力，短期內根本不可能實施改造。有資料顯示，當時全市全部改造舊區(qū)?？顬?億元；盤算原盧灣區(qū)的家底，1984年全年的財政收入是1.6億多元。

1988年，市政府的一個決定，讓原盧灣區(qū)看到了改造“斜三基地”的希望。當時上海已經有了“僑匯房”的形式，就是專門賣給歸國華僑、要以外幣購買的房子；但市面上的“僑匯房”有限，華僑買不到好的房子。市政府決定，各區(qū)縣可以從實際情況出發(fā)，建造若干僑匯商品房。經過尋找、接洽、談判，最終在1992年1月，由香港中國海外發(fā)展有限公司、上海市盧灣區(qū)房屋建設開發(fā)總公司和上海華?？萍紝崢I(yè)公司合資組建的上海海華房產有限公司，出資2300萬美元，受讓了該地塊，計劃在其上建造商品房。

資金落實了，動遷工作推進順利。“知道能從擁擠、環(huán)境差的棚戶區(qū)，搬到一房一廳、兩房一廳的新公房，我們都激動得睡不著覺。”居民孔秀珍25歲時嫁人搬進“斜三基地”，一住十來年，“做夢都想著能動遷”。

動遷僅用半年多就基本完成，1992年9月，上海第一塊毛地批租土地交到了開發(fā)商的手中。當年10月，海華花園開工，1994年底基本竣工。區(qū)政府利用出讓金在安置居民和工廠企業(yè)的同時，將斜土路上的棚戶“孤島”改造為街心花園，拓寬了徐家匯路，極大地改善了城市交通和環(huán)境。

土地批租和改造舊區(qū)相結合，讓上海擺脫了多年來由于缺少建設資金邁不開改造舊區(qū)步子的困擾。在“斜三基地”后，土地批租在上海全面展開，如黃浦區(qū)北京東路71號街坊、普陀區(qū)長壽路、原閘北區(qū)天目西路、靜安區(qū)永源浜等危棚簡屋集中地塊均通過土地批租進行改造，而且大部分地塊都實現(xiàn)了當年批租、當年動遷、當年開工。