“3·17”樓市新政讓京城樓市繼續(xù)降溫，從中介門(mén)店披露的數(shù)據(jù)看，無(wú)論是客戶登記量還是簽約量都在急劇下降。部分已經(jīng)達(dá)成交易的，則由于首付門(mén)檻抬高湊不夠錢(qián)，而不得不面臨解約。這種由于樓市調(diào)控和信貸政策變化導(dǎo)致的解約，是否屬于違約？是否能無(wú)責(zé)解約？記者近日走訪多家中介獲悉，想要無(wú)責(zé)解約非常困難。

　　湊不齊首付引發(fā)違約

“大約有10%左右的人都有意向解約。”海淀區(qū)魏公村一位中介負(fù)責(zé)人向記者透露，這次市場(chǎng)的降溫主要是因?yàn)樾刨J政策、特別是首付門(mén)檻的抬高。

表面上看，二套房首付在普宅和非普宅上只是上調(diào)了10%，但加上“認(rèn)房又認(rèn)貸”的新政，不少買(mǎi)房人需要湊齊的首付已經(jīng)翻了一倍。這是因?yàn)?，即使在北京名下無(wú)房、但有全國(guó)任何一地的貸款記錄，也算做二套房。也就是說(shuō)，即使賣(mài)掉名下唯一的一套房產(chǎn)“換房”，也算是二套房。于是，“賣(mài)一買(mǎi)一”情況下，普宅首付從以前的35%漲到60%，非普宅首付從以前的40%漲到了80%。

在普宅難覓的情況下，不少換房人需要承擔(dān)的都是非普宅80%的首付。以北四環(huán)一套總價(jià)800萬(wàn)元的非普宅為例，以前要承擔(dān)的首付是320萬(wàn)元，現(xiàn)在則變成了640萬(wàn)元。首付款翻倍，讓一些換房人、炒房客不得不放棄購(gòu)房計(jì)劃。

在這些有意解約的人中大部分都是“賣(mài)一買(mǎi)一”的連環(huán)單——自己的房子賣(mài)了也湊不夠首付，也就只能放棄換房了。朝陽(yáng)區(qū)北苑地區(qū)我愛(ài)我家的門(mén)店經(jīng)紀(jì)人介紹，首付門(mén)檻的抬高，讓此前急于換房的買(mǎi)房人放棄或者擱置計(jì)劃，隨著買(mǎi)房計(jì)劃的中斷，他們的賣(mài)房計(jì)劃也告終，房源量正在減少，“我們中介負(fù)責(zé)的這區(qū)域的房源數(shù)量至少減少了30%。”

　　如何解約各家說(shuō)法不一

“類似賣(mài)一買(mǎi)一的做法，實(shí)際上就是連環(huán)單交易，屬于違約風(fēng)險(xiǎn)極高的情況。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，尤其是當(dāng)出現(xiàn)政策調(diào)控的時(shí)候，違約責(zé)任的認(rèn)定比較困難，近期二手房違約現(xiàn)象也可能會(huì)增加。

能否無(wú)條件解約，目前各方說(shuō)法不一，甚至同一家中介的做法也十分混亂。

“按合同約定，買(mǎi)方湊不夠首付得支付違約金。”鏈家北苑一家門(mén)店的經(jīng)紀(jì)人說(shuō)，現(xiàn)在的確有不少單都在談解約，合同中約定的違約金額是總房款的20%。以附近一套600萬(wàn)元掛牌的兩居室為例，如解約，買(mǎi)家最多要支付120萬(wàn)元。

但在現(xiàn)實(shí)中，這筆違約金是可以談的。他說(shuō)，有的賣(mài)家要求不退定金，有的也要求支付一部分違約金，還有的一直談不攏、就鬧到法庭解決。

在這家中介隔壁的我愛(ài)我家北苑門(mén)店，對(duì)于解約則有另一個(gè)說(shuō)法。中介經(jīng)紀(jì)人拿出合同范本介紹，一般由其負(fù)責(zé)的合同中往往都會(huì)有一句“如果因政策原因，導(dǎo)致客戶的貸款未能足額批貸，雙方則會(huì)無(wú)條件解除合同”。但在回龍觀我愛(ài)我家門(mén)店的經(jīng)紀(jì)人小胡卻說(shuō)，買(mǎi)方需要賠償給賣(mài)方一筆違約金。

　　情勢(shì)變更還是不可抗力？

眾所周知，合同中基本會(huì)涉及“不可抗力”條款，可以實(shí)現(xiàn)無(wú)責(zé)免約，也就是說(shuō)買(mǎi)家可以免于支付違約金。

所謂“不可抗力”，我國(guó)法律有過(guò)明確的解釋。《民法通則》第153條明確規(guī)定：不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。

但在鏈家及我愛(ài)我家的中介門(mén)店看來(lái)，不可抗力主要是指自然災(zāi)害等，樓市調(diào)控并不算。

華堂律師事務(wù)所律師張浩也說(shuō)，此次樓市調(diào)控新政應(yīng)當(dāng)算作“情勢(shì)變更”，而非“不可抗力”。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條規(guī)定，“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。

但換個(gè)思路，在連環(huán)單的背景下，買(mǎi)方的解約并不意味著對(duì)賣(mài)方全無(wú)影響。嚴(yán)躍進(jìn)解釋，如果因?yàn)橄拶?gòu)導(dǎo)致購(gòu)房資格不存在，那么應(yīng)該采取無(wú)條件解約的方式，因?yàn)檫@基本上屬于政策直接影響購(gòu)房資格，無(wú)法達(dá)成交易；而如果因?yàn)檎J(rèn)房又認(rèn)貸等政策出臺(tái)導(dǎo)致首付資金不足，這個(gè)很難說(shuō)是完全因政策導(dǎo)致。

“主要原因還是購(gòu)房者個(gè)人購(gòu)房資金和能力不足造成的。另外本身這次政策就是針對(duì)已經(jīng)有購(gòu)房記錄或貸款記錄的群體而制定的，所以首付不足本身的風(fēng)險(xiǎn)需要購(gòu)房者承擔(dān)。”他說(shuō)，如果此類首付買(mǎi)賣(mài)是一手房的，那么建議不算違約。如果是買(mǎi)二手房的，且影響下家交易，要征收相應(yīng)的違約金；如果不影響，可以不算違約。