在寧夏回族自治區(qū)銀川市，同一區(qū)域的樓盤，就因?yàn)橛械臉潜P劃在一些名校招生范圍內(nèi)，房?jī)r(jià)比周圍樓盤每平方米高出1000元至2000元。所以，一些房地產(chǎn)開發(fā)公司競(jìng)相圍繞名校、學(xué)區(qū)房做文章。

近日，銀川市兩家房地產(chǎn)公司因?yàn)楦浇拿Ｕ猩秶{(diào)整，開發(fā)的樓盤不再劃在名校招生范圍內(nèi)，使得當(dāng)初沖著買學(xué)區(qū)房的業(yè)主自發(fā)維權(quán)。業(yè)主認(rèn)為，開發(fā)商在前期宣傳中使用“名校學(xué)區(qū)房”等廣告語(yǔ)涉嫌虛假宣傳，誤導(dǎo)了購(gòu)房者；房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，樓盤沒有劃進(jìn)名校的招生范圍是政府行為，不是開發(fā)商能左右的，將責(zé)任推給當(dāng)?shù)卣?月17日，《法制日?qǐng)?bào)》記者就此采訪了銀川市教育局、市場(chǎng)監(jiān)督管理局。

　　一則公告粉碎“學(xué)區(qū)房夢(mèng)”

3月12日，銀川閱海壹號(hào)院小區(qū)貼出的一則公告，讓已購(gòu)房業(yè)主的心涼了一大半。公告上寫道：“關(guān)于今年適齡兒童入學(xué)問題及戶口落戶事宜，經(jīng)銀川海茂房地產(chǎn)有限公司多次與相關(guān)部門溝通，確定由業(yè)主持購(gòu)房合同、戶口本、購(gòu)房發(fā)票等前往豐登派出所落戶，落戶后凡購(gòu)房合同與落戶豐登派出所戶口證明的業(yè)主孩子可在2017年就近根據(jù)片區(qū)入學(xué)，后續(xù)就小孩入學(xué)事宜我公司將持續(xù)跟進(jìn)全力配合。”

許多業(yè)主質(zhì)疑，一旦戶口落戶到銀川市金鳳區(qū)豐登派出所，那么孩子入學(xué)有可能被劃到豐登小學(xué)或中學(xué)，這與開發(fā)商前期宣傳的樓盤屬于閱海小學(xué)、閱海中學(xué)的劃片區(qū)大相徑庭。

記者從業(yè)主提供的照片和樓盤紙質(zhì)宣傳材料上看到，售樓中心的大廳墻上掛著“閱海小學(xué)、中學(xué)，優(yōu)質(zhì)教育”字樣的宣傳條幅，宣傳材料上寫著學(xué)區(qū)是閱海小學(xué)和閱海中學(xué)的廣告語(yǔ)。

無(wú)獨(dú)有偶，購(gòu)買了位于金鳳區(qū)尹家渠北街和大連路交匯處的世貿(mào)悅海小區(qū)的業(yè)主，最近也被通知到豐登派出所辦理戶口，一些業(yè)主去金鳳區(qū)教育局咨詢才得知，小區(qū)不屬于閱海小學(xué)招生范圍，而銀川九中閱海分校的招生范圍也明確是戶籍要在上海西路派出所的。

一名業(yè)主告訴記者：“當(dāng)初在售樓部，接待我的銷售人員反復(fù)強(qiáng)調(diào)，這個(gè)小區(qū)是城市新中心，學(xué)區(qū)是閱海小學(xué)和銀川九中分校。而且，在樓盤展示區(qū)醒目位置，標(biāo)注了銀川市第一幼兒園、銀川九中閱海分校、閱海小學(xué)的位置，很容易讓人誤解。所以去年年底，才以每平方米6000多元的價(jià)格購(gòu)買了一套世貿(mào)悅海小區(qū)的房屋。”

這名業(yè)主說，他現(xiàn)在想退房，被告知要支付約7萬(wàn)多元的違約金。

　　樓盤“傍名校”并非個(gè)例

近日，記者來(lái)到世貿(mào)悅海小區(qū)售樓部。一名銷售人員告訴記者，該樓盤屬于期房，暫時(shí)落不了戶，也談不上分到哪個(gè)學(xué)區(qū)，屬于哪個(gè)派出所也不能確定。針對(duì)業(yè)主投訴該公司借學(xué)區(qū)房名義銷售房屋一事，世貿(mào)悅海售樓部相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，售樓部沒有在銷售過程中以學(xué)區(qū)房的名義進(jìn)行宣傳。然而，記者從世茂悅海微信平臺(tái)發(fā)布的信息上看到如下廣告語(yǔ)：“不得不強(qiáng)調(diào)的是，世茂悅海已經(jīng)確定為九中和閱海小學(xué)的學(xué)區(qū)房”“名校環(huán)伺”。

這已不是銀川市發(fā)生的第一次因?qū)W區(qū)調(diào)整而令開發(fā)商被動(dòng)的事件。2016年6月，銀川市對(duì)興慶區(qū)招生片區(qū)做了調(diào)整，位于天平街的興慶府大院六期的被劃分至興慶區(qū)回民二校北塔校區(qū)，從而引起了業(yè)主信訪。不久后，銀川市興慶區(qū)人民政府下發(fā)《關(guān)于調(diào)整興慶區(qū)回民二小招生片區(qū)的通知》，重新調(diào)整了興慶區(qū)回民二小招生片區(qū)范圍。與此前公布的學(xué)片相比，賀蘭山東路以南、泰和路以北、鳳凰北街以東、天平街以西的區(qū)域和興慶府大院六期被調(diào)整到觀湖校區(qū)招生片區(qū)。

針對(duì)這一調(diào)整，興慶區(qū)教育局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，學(xué)片劃分遵循了“大穩(wěn)定，小調(diào)整”的原則，是依據(jù)片區(qū)適齡兒童入學(xué)人數(shù)和學(xué)校學(xué)位容納量進(jìn)行劃分的。該負(fù)責(zé)人提醒家長(zhǎng)，要理性選購(gòu)住房，不要輕信開發(fā)商所謂“學(xué)區(qū)房”的營(yíng)銷噱頭。

3月17日，記者就樓盤傍名校的行為采訪了銀川市教育局相關(guān)負(fù)責(zé)人，他告訴記者，鑒于近年來(lái)銀川城區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，人口數(shù)量不斷增加，新建樓盤不斷增多，每年銀川市會(huì)對(duì)轄區(qū)的適齡兒童進(jìn)行摸底調(diào)查，學(xué)校劃片也會(huì)隨著適齡兒童的數(shù)量做相應(yīng)的調(diào)整。個(gè)別樓盤以“學(xué)區(qū)”為承諾，鼓動(dòng)購(gòu)房者買房。事實(shí)上，學(xué)區(qū)究竟屬于哪里，樓盤自己說了不算，教育局發(fā)布的相關(guān)公告才是百姓了解學(xué)區(qū)劃分最可靠的依據(jù)。

　　監(jiān)管部門很難主動(dòng)作為

根據(jù)國(guó)家工商行政管理總局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第三條，“房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者”；十二條還規(guī)定“房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明”。如果房企不能確定自己的住宅項(xiàng)目是否屬于某個(gè)學(xué)區(qū)，就不能貿(mào)然宣傳有關(guān)學(xué)區(qū)的內(nèi)容。

閱海壹號(hào)院等小區(qū)以閱海小學(xué)、閱海中學(xué)為宣傳噱頭，讓該樓盤贏得大量購(gòu)房者的行為是否違反廣告法？就此問題，記者采訪了銀川市市場(chǎng)監(jiān)督管理局，該局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，對(duì)于市民的相關(guān)投訴，該局已立案調(diào)查，目前正在調(diào)查取證階段。同時(shí)，這位負(fù)責(zé)人也表示，市場(chǎng)監(jiān)管局對(duì)戶外廣告有監(jiān)管的責(zé)任，而對(duì)房地產(chǎn)商內(nèi)部發(fā)行的彩頁(yè)，或在室內(nèi)打出的廣告條幅則不在監(jiān)管之列，對(duì)于開發(fā)商這種打“擦邊球”式的宣傳，市場(chǎng)監(jiān)管局很難主動(dòng)作為。所以，近幾年來(lái)，該局沒有收到消費(fèi)者投訴房地產(chǎn)開發(fā)商涉嫌虛假宣傳的案例。

銀川律師郭航宇在接受記者采訪時(shí)表示，在房地產(chǎn)銷售中，廣告和宣傳資料對(duì)購(gòu)房人起著非常重要的作用。在許多情況下，開發(fā)商的商品房銷售廣告承諾的條件較多，但很多廣告中所宣傳的條件并不寫入合同中，但是往往像配套名校等條件在很大程度上影響到房屋的價(jià)格和購(gòu)房者的購(gòu)房?jī)A向。虛假宣傳致使購(gòu)房者與其簽訂合同的開發(fā)商，實(shí)際上是對(duì)購(gòu)房者的利益實(shí)施的一種侵權(quán)行為。購(gòu)房者可以要求開發(fā)商予以賠償或退房等。若配套學(xué)校的實(shí)際情況如購(gòu)房者所說，那開發(fā)商確實(shí)存在欺詐行為，業(yè)主也完全有權(quán)利請(qǐng)求法院撤銷合同。