四川省住建廳廳長(zhǎng)何健代表

泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森委員

上海社科院研究員張泓銘委員

“漲得太快了，再不買，就更買不起了。”去年，在北京“漂”了8年的國(guó)企職工陳浩終于成了有房一族。他買的二手兩居室位于東四環(huán)外，有80多平方米，單價(jià)已從前一年的5萬(wàn)多元漲到了7萬(wàn)元。陳浩夫婦的父母為了支援他們買房，東挪西借湊了150多萬(wàn)元。陳浩說(shuō)：“買完房，總算松了口氣，但也真是‘壓力山大’。在我老家承德，這些錢(qián)能買好幾套別墅呢。”

長(zhǎng)安居，大不易。2013年結(jié)婚以來(lái)，陳浩夫婦一直租房，也一直關(guān)注著房?jī)r(jià)走勢(shì)。他覺(jué)得，雖然從租售比來(lái)講，租房比買房劃算，但手里有房肯定更踏實(shí)些，再說(shuō)，房子未來(lái)基本都會(huì)升值，“可是左等右等，等來(lái)的卻還是漲。但愿今后幾年市場(chǎng)能穩(wěn)住，以后也能換得起再大點(diǎn)的房子……”

住房，與每個(gè)人息息相關(guān)；房?jī)r(jià)，讓老百姓牽腸掛肚。2016年，我國(guó)部分城市的房?jī)r(jià)先是坐上“過(guò)山車”，隨后又及時(shí)踩下了“急剎車”，市場(chǎng)最終回歸平穩(wěn)。社會(huì)各界都關(guān)心，今后幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠平穩(wěn)運(yùn)行嗎？老百姓住有所居的夢(mèng)想該如何實(shí)現(xiàn)？

　　房?jī)r(jià)大起大落，對(duì)社會(huì)每一方都是傷害

“房?jī)r(jià)大起大落，對(duì)社會(huì)上每一方都是傷害。”何健認(rèn)為，去年一些城市出臺(tái)的限購(gòu)、限貸等調(diào)控措施效果明顯，把房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭很快壓下去了，達(dá)到了預(yù)期目的，“事實(shí)證明，中央的判斷和決策是完全正確的。”

“目前一線和二線熱點(diǎn)城市的限購(gòu)、限貸政策仍會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。”黃其森判斷，今后兩年將是房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展之年，也不排除局部城市房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)下跌，回歸合理水平。

“在相關(guān)制度沒(méi)有完善之前，對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲還是不能掉以輕心。”張泓銘分析道，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫猶在，部分城市泡沫水平已接近臨界點(diǎn)，加上土地、財(cái)稅、金融等方面基礎(chǔ)性制度尚未完全理順，市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制尚未全部建立，消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)看漲的預(yù)期尚未回歸理性，市場(chǎng)波動(dòng)威脅依然存在，“不過(guò)，只要把樓市穩(wěn)定作為首要任務(wù)來(lái)抓，基本不會(huì)出現(xiàn)大起大落。對(duì)此，我們也要有足夠的信心。”

值得注意的是，近年來(lái)不同城市間樓市分化的態(tài)勢(shì)在加劇。正如黃其森所說(shuō)，一線和二線熱點(diǎn)城市供不應(yīng)求，但部分三四線城市仍然供大于需，去庫(kù)存形勢(shì)依然嚴(yán)峻。“2016年去庫(kù)存取得了積極進(jìn)展，但它是建立在市場(chǎng)整體過(guò)熱的基礎(chǔ)上的，不能過(guò)于樂(lè)觀。”張泓銘認(rèn)為，下一步去庫(kù)存除了要繼續(xù)收緊供給、推動(dòng)需求外，還應(yīng)更好地發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制，讓市場(chǎng)自動(dòng)出清。

　　房子不是用來(lái)炒的，要堅(jiān)持住房的居住屬性

歷經(jīng)樓市短期內(nèi)“由熱轉(zhuǎn)冷”之后，去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”；政府工作報(bào)告也強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持住房的居住屬性，落實(shí)地方政府主體責(zé)任。中央層面為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展確立的清晰定位，得到了代表委員們的贊同。

“這是中央對(duì)于10多年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)的高度總結(jié)。讓房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，必須端正對(duì)房地產(chǎn)功能的認(rèn)識(shí)，就是使用第一、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)第二。”張泓銘表示，“不是用來(lái)炒的”針對(duì)的不僅是個(gè)人和機(jī)構(gòu)，對(duì)于地方政府也是如此，“再不要借助房地產(chǎn)來(lái)推高GDP和地方稅收了。”

在黃其森看來(lái)，過(guò)去出現(xiàn)炒房的原因是多方面的——房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、實(shí)體經(jīng)濟(jì)困難加大，加上杠桿率較低、居民投資渠道有限，使得房屋的投資屬性、金融屬性逐步高過(guò)了居住屬性。“房子的主要功能是用來(lái)居住，也具有某種投資和抵押功能，但這部分功能要控制在一定范圍內(nèi)，否則就會(huì)讓炒房等問(wèn)題凸顯。”何健說(shuō)。

讓住房回歸居住功能，需要制度設(shè)計(jì)思路的轉(zhuǎn)變。

何健認(rèn)為，現(xiàn)行住房制度的設(shè)計(jì)初衷主要針對(duì)的是城市居民，但如今城市居民的住房問(wèn)題基本得到解決，主要需求轉(zhuǎn)向了農(nóng)民工、大學(xué)生等新市民群體。去年四川各地結(jié)合著去庫(kù)存，紛紛出臺(tái)農(nóng)民工購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，包括發(fā)放補(bǔ)貼、降低首付、靈活還款、稅費(fèi)減免等，目前除成都外，大多數(shù)市州農(nóng)民工的購(gòu)房比例已達(dá)50%以上，“制度改革要瞄準(zhǔn)新市民這一購(gòu)房主體，他們身上有實(shí)實(shí)在在的剛性需求。”

讓住房回歸居住功能，也需要持續(xù)深化改革的勇氣。

“在基礎(chǔ)性制度方面，要解決城鄉(xiāng)土地二元化、地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴、投資市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失調(diào)、農(nóng)民土地權(quán)益無(wú)法變現(xiàn)等問(wèn)題，需要改革攻堅(jiān)的精神；為了建立穩(wěn)定成熟的調(diào)控機(jī)制，也需要認(rèn)真深入地研究和創(chuàng)新，讓調(diào)控目的更清晰、手段更規(guī)范。”張泓銘說(shuō)。

　　要在土地、金融等方面綜合施策，建立和完善長(zhǎng)效機(jī)制

代表委員們認(rèn)為，今后幾年，加快建立和完善長(zhǎng)效機(jī)制，將是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展最緊迫的任務(wù)，為此要因地制宜、綜合施策。

土地調(diào)控要更加科學(xué)。“不同城市應(yīng)根據(jù)各自情況對(duì)癥下藥。”張泓銘認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，部分三四線城市則應(yīng)適當(dāng)降低土地供應(yīng)，以避免造成供需失衡，而一線和二線熱點(diǎn)城市則要堅(jiān)持租購(gòu)并舉，探索新房租賃等業(yè)務(wù)。“加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、改進(jìn)土地占補(bǔ)平衡，有望解決城鎮(zhèn)化過(guò)程中土地供應(yīng)不足、地價(jià)過(guò)高的問(wèn)題，從供給端解決住房供需錯(cuò)配的問(wèn)題。”黃其森表示。

金融支持要更加健全。“農(nóng)民工群體收入低、流動(dòng)性大，但現(xiàn)有的住房貸款利息高、首付高，這中間矛盾比較大。”在何健看來(lái)，市場(chǎng)行為模式?jīng)Q定了商業(yè)銀行的目的就是盈利，為此應(yīng)建立專門(mén)的住房保障銀行，為購(gòu)房者提供保障，同時(shí)要建立從上至下的保險(xiǎn)制度，分散其中的風(fēng)險(xiǎn)。

讓全體人民住有所居，除了要保持市場(chǎng)穩(wěn)定之外，還要做好住房保障、兜住底線。政府工作報(bào)告也提出，要以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。

張泓銘認(rèn)為，未來(lái)我國(guó)應(yīng)更多發(fā)展租賃型的保障性住房，保持適當(dāng)規(guī)模的房源，同時(shí)動(dòng)員社會(huì)力量參與其中。“租房同樣能很好地解決住房保障問(wèn)題。”黃其森建議，政府應(yīng)加強(qiáng)政策引導(dǎo)，盡快讓租房者和購(gòu)房者在教育、醫(yī)療等公共服務(wù)方面享有同等權(quán)利，同時(shí)出臺(tái)金融、土地、財(cái)稅等支持政策，培育規(guī)?；?、機(jī)構(gòu)化的專業(yè)住房租賃企業(yè)。