南京樓市規(guī)范“商改住”行為，業(yè)內(nèi)人士分析6大影響

　　上周樓市

　　主城“零推盤”，銷售冠軍主要靠賣車位

本來“金三”首周南京主城僅有兩盤加推已經(jīng)夠冷清了，沒想到上周南京樓市居然迎來“零推盤”，都市圈句容寶華本來有萬都東樾和遠(yuǎn)洋心里兩家樓盤推出242套房源，結(jié)果萬都東樾臨時(shí)取消推盤，最后只有遠(yuǎn)洋心里一家在3月12日加推132套房源，面積88、99平方米，毛坯均價(jià)14000元/平方米。

由于上市量太少，上周南京樓市的銷售排行榜也十分慘淡，銷售冠軍依舊是靠賣車位、河西江心洲的仁恒綠洲新島，上周以502套車位成為銷售榜首，另外排行第三位的保利紫荊公館，也是靠賣了242個(gè)車位才上榜。排行第二位的，是來自溧水的樓盤中南錦城，該樓盤的認(rèn)購數(shù)據(jù)還是來自3月4日的一次開盤，308套房源全部售罄。另外，在上周的銷售排行榜上，保利中央公園、威尼斯水城也都位居前列。

“金三銀四”已經(jīng)進(jìn)入第二周，上周，南京主城區(qū)依然“零推盤”，僅有都市圈句容寶華的遠(yuǎn)洋心里推出132套房子。入市量減少，認(rèn)購量也相應(yīng)下降，根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)，截至3月12日下午16：30，南京樓市認(rèn)購1372套，成交922套，環(huán)比上周認(rèn)購量下降了24%，成交持平。不過上周末，南京市三個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)辦公等非住宅類建筑項(xiàng)目管理的通知》，還是挑動(dòng)了南京樓市的神經(jīng)。業(yè)內(nèi)專家表示，新規(guī)雖然禁止了“商改住”，但僅僅是對(duì)辦公類產(chǎn)品進(jìn)行了管理，并不等于公寓就此變成絕版。

　　新政解讀

　　“商改住”被禁止，也不能隨便加隔層

　　業(yè)內(nèi)人士分析6大影響

南京林業(yè)大學(xué)社會(huì)學(xué)系主任孟祥遠(yuǎn)表示，新規(guī)會(huì)帶來這些影響：

1、非住宅類市場(chǎng)將迎來重大變化。分化明顯：住宅、商辦公寓和類住宅將會(huì)有明顯的區(qū)別，未來商辦地塊必須以商辦進(jìn)行銷售。

2、對(duì)目前在售或領(lǐng)了建設(shè)工程規(guī)劃許可證的項(xiàng)目將是利好。目前65年的公寓基本不批，40年公寓沒有住宅性質(zhì)，意味著政策將會(huì)直接刺激目前在售的公寓銷售。

3、對(duì)于南京辦公市場(chǎng)是一個(gè)大利空。南京本身不是一個(gè)典型的商務(wù)城市，辦公產(chǎn)品去化艱難，以后商業(yè)地塊只能做辦公，產(chǎn)品價(jià)值受抑制。

4、商辦地塊與住宅地塊的地價(jià)進(jìn)一步拉開。未來商業(yè)性質(zhì)的地塊出讓就難賣了，地價(jià)會(huì)趨于平穩(wěn)，很難再賣出一個(gè)高溢價(jià)。

5、下手要謹(jǐn)慎。對(duì)于精裝修挑高式公寓等打擦邊球的此類產(chǎn)品，因其擅自加層、增加建筑面積等違法行為，導(dǎo)致其存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

6、開發(fā)商想占小便宜、打擦邊球越來越難。雖然南京樓市發(fā)展程度不及北京、上海，但政策出臺(tái)比較及時(shí)，市場(chǎng)管理精準(zhǔn)到位。這不僅體現(xiàn)出我們對(duì)土地市場(chǎng)、樓市管理更加精明，在某種程度上也體現(xiàn)出南京今年的市場(chǎng)將會(huì)越來越規(guī)范。

上周末，南京市規(guī)劃局、南京市國土資源局、南京市住房保障和房產(chǎn)局聯(lián)合發(fā)布通知，對(duì)商業(yè)辦公建筑提出新規(guī)，主要是針對(duì)商業(yè)辦公產(chǎn)品改造成住宅的行為進(jìn)行規(guī)范。業(yè)內(nèi)人士表示，該規(guī)定主要是為了強(qiáng)化辦公產(chǎn)品的辦公功能，不得利用層高進(jìn)行潛伏設(shè)計(jì)，杜絕擅自插層，特別是一些復(fù)式辦公類產(chǎn)品改建加夾層。也就是說，以后購房人購買挑高型、買一層送一層產(chǎn)品時(shí)要慎重，看好合同是否有相應(yīng)的約定。

為什么南京市會(huì)出臺(tái)這一新規(guī)？網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)曹麗表示：2017年商品住宅市場(chǎng)將延續(xù)2016年嚴(yán)厲的調(diào)控政策，“類住宅”的商辦公寓成為“香餑餑”。這次規(guī)范的出臺(tái)，讓住宅回歸居住屬性，而商辦物業(yè)，則回歸生產(chǎn)經(jīng)營屬性。

那南京在售酒店式公寓是否會(huì)變成“絕版”？365商業(yè)頻道主編賈叢表示：“其實(shí)非也，一方面目前酒店式公寓的供應(yīng)量還是比較大的，而需求量還尚未飽和；另一方面此條款主要對(duì)商辦變相建公寓的不規(guī)范行為有遏制作用，但地塊本身有公寓配比的不受影響。”

從上周末開始，尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的商業(yè)辦公等非住宅類建筑，均按照新規(guī)要求執(zhí)行。

　　新 規(guī)

1、商業(yè)辦公類建筑不得按單元式或住宅套型設(shè)計(jì)，一般采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，除食堂外不得設(shè)置廚房，開水間或者飲水供應(yīng)點(diǎn)、衛(wèi)生間應(yīng)當(dāng)集中設(shè)置，如果想要帶獨(dú)立衛(wèi)生間，每一分隔單元的套內(nèi)建筑面積應(yīng)不小于150平方米，而且此類套間面積不得超過本層建筑面積的20%，且不得分割銷售。

2、不得利用層高進(jìn)行潛伏設(shè)計(jì)，商業(yè)辦公類非住宅類建筑，除土地出讓合同約定可配建酒店式公寓外，其余一律不得標(biāo)注酒店式公寓功能。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商業(yè)辦公等非住宅類建筑前，應(yīng)向購房人明示房屋的規(guī)劃用途、土地使用年限、契稅、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)以及配套建設(shè)指標(biāo)等情況，告知購房人應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途經(jīng)營使用，不得擅自改變用途、不得利用層高加建隔層，并在認(rèn)購書和購房合同中與購房人明確約定。

交匯點(diǎn)·南京晨報(bào)記者 劉娟