12日中午12點(diǎn)半，南京奧體中心西便門廣場(chǎng)，匯聚起從四面八方趕來(lái)的近3000名看房人，62輛大巴滿載著這些看房人分頭前往69家樓盤售樓處。這是2017年新春南京首場(chǎng)大規(guī)?？捶繄F(tuán)，現(xiàn)場(chǎng)人氣是折射市場(chǎng)冷熱最直觀的“晴雨表”——雖然限購(gòu)、限貸持續(xù)深入執(zhí)行擠出一批投資投機(jī)需求，今年的看房團(tuán)人數(shù)與前兩年同期比有所下降，但當(dāng)下南京樓市購(gòu)房需求仍然較為旺盛。

　　需求冷熱不均，自住成主流

看房團(tuán)主力成員是年輕人，他們也正是樓市剛需主力軍。“想趁著‘雙限’政策限制住投資客的機(jī)會(huì)入手江北，準(zhǔn)備購(gòu)買100平方米左右的三房。”在江北華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)看房的一位年輕人認(rèn)為，今年房?jī)r(jià)會(huì)比較穩(wěn)健，是剛需客出手的大好時(shí)機(jī)，“買房不能等啊，準(zhǔn)備好錢，買，買，買。”

同在江北看房的一對(duì)夫婦態(tài)度則從容許多，他們表示，“雙限”給了快速升溫的樓市“致命一擊”，“江北房?jī)r(jià)今年說(shuō)不定會(huì)有所下跌，買房不著急，先看看再說(shuō)”。“有合適的就買，沒(méi)合適的就繼續(xù)觀望”，是受訪看房人的普遍心態(tài)，一方面南京城市發(fā)展預(yù)期為市場(chǎng)看好；另一方面當(dāng)前調(diào)控政策從嚴(yán)，市場(chǎng)短期難漲，因此不少人的買房心態(tài)并不那么急迫。

調(diào)控下樓市需求仍在，這從一線樓盤銷售人員的反饋也可以驗(yàn)證，尤其是春節(jié)后購(gòu)房需求相較節(jié)前已逐步復(fù)蘇，不過(guò)，市場(chǎng)幾家歡喜幾家憂的冷熱不均狀態(tài)，也表現(xiàn)得更為突出——

板橋藍(lán)光公園1號(hào)銷售經(jīng)理黃程彬說(shuō)，春節(jié)期間一直有客戶到訪，元宵節(jié)這天更是有將近70組客戶來(lái)訪，相當(dāng)于春節(jié)前一周的客戶到訪量，“南京限價(jià)控制比較好，當(dāng)前新房市場(chǎng)整體比較健康，我自己也計(jì)劃今年內(nèi)購(gòu)房”。

城南恒大華府銷售主管宋王虎稱，春節(jié)后到訪增加不少。河西樓盤綠地華僑城海泊濱江置業(yè)顧問(wèn)表示，近期到訪量“爆多”。海峽城銷售人員表示，周末到訪量比較大，平均20多組。江寧新城保利天地案場(chǎng)銷售人員介紹，春節(jié)后到訪客戶平均每天30組左右，周末更多一點(diǎn)。這家距市中心較遠(yuǎn)的樓盤，因?yàn)槌闪?ldquo;地鐵盤”加之此前銷售單價(jià)低于2萬(wàn)元，為剛需所追捧，銷售人員稱目前無(wú)房源在售，還有這么多人來(lái)看房，說(shuō)明市場(chǎng)需求比較強(qiáng)。

但也有一些改善型樓盤的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人坦言，春節(jié)后客戶到訪量并不如人意。城南一家樓盤的銷售負(fù)責(zé)人劉健說(shuō)，春節(jié)后案場(chǎng)到訪數(shù)量有所下滑；江北一家銷售大戶型房源的樓盤這一周每天只有10多人看房，銷售人員表示，與去年“沒(méi)法比”，來(lái)訪量下降了有一半。她覺得“雙限”后，買房人心態(tài)日趨理性，而且當(dāng)前買房選擇空間較大，所以今年市場(chǎng)預(yù)期不太樂(lè)觀，全年銷售恐怕要“靠天收”。

“春節(jié)以來(lái)我介紹成交的房源有幾套，都是107平方米的剛需戶型，‘雙限’給了剛需更好的購(gòu)房機(jī)會(huì)。當(dāng)前不少購(gòu)房者買江北是因?yàn)橘I不到河西退而求其次，所以接下來(lái)的市場(chǎng)還是不好說(shuō)。”江北另一家樓盤的銷售人員告訴記者。

“雙限”對(duì)于市場(chǎng)的影響是真切而深入的。記者昨天就了解到，麒麟一家樓盤已成交的一批房源因“雙限”施行，正遭遇貸款批不下來(lái)的問(wèn)題，購(gòu)買人很可能近期就會(huì)被迫“退房”。這也意味著，以“雙限”為底色的南京樓市，“有效需求蛋糕”實(shí)際上已經(jīng)變得較為有限。“今年的市場(chǎng)走勢(shì)不好預(yù)判，不過(guò)大浪淘沙沉者為金，好的產(chǎn)品價(jià)值會(huì)更加凸顯。”采訪中有樓盤負(fù)責(zé)人認(rèn)為，要真正撬動(dòng)需求，還需要在品質(zhì)上下功夫。

　　“雙限”壓頂，投資需求被擠向遠(yuǎn)郊

“雙限”擠壓投資與投機(jī)，但昨日記者仍發(fā)現(xiàn)了零星的投資身影。一對(duì)小夫妻表示，準(zhǔn)備在江寧投資一套房，“目前江寧住房總價(jià)相對(duì)不高，交通也比較便捷。只是適合投資的房源不多，打算慢慢挑選”。一對(duì)中年夫妻則表示，想在城北投資一套住房。

不限購(gòu)不限貸的遠(yuǎn)郊樓盤及都市圈樓盤，則成為中小投資資本的流入地，也帶火了一些此前并不引人注目的樓盤。六合一家樓盤每天到訪客戶有10多組，大多以投資為主；句容恒大雅苑銷售人員透露，平時(shí)每天到訪人數(shù)能達(dá)到15-20組，周末能有40組，“特別是最近省里提‘寧鎮(zhèn)揚(yáng)一體化’，對(duì)整個(gè)板塊的住房銷售有促進(jìn)”。

“今年報(bào)名參加溧水和六合線路看房的人數(shù)明顯增加，溧水、六合、高淳不限購(gòu)不限貸，吸引了很多南京市區(qū)的投資需求。南京都市圈外圍的一些樓盤也更顯現(xiàn)出投資價(jià)值，所以我們這次還開設(shè)了滁州等地的看房線路。”看房團(tuán)主辦方365淘房南京新房助理總經(jīng)理曹維嫦說(shuō)。

她同時(shí)介紹，由于限價(jià)執(zhí)行仍然嚴(yán)格，河西和江北等區(qū)域新房和二手房?jī)r(jià)格持續(xù)倒掛，有1000元左右的價(jià)差，所以河西、江北的新房仍然較為搶手，看房報(bào)名人數(shù)相對(duì)較多，這兩個(gè)區(qū)域也不乏投資需求存在。

“但我們預(yù)判，今年銀行會(huì)收緊‘錢袋子’，而且有的銀行很可能會(huì)上調(diào)貸款利率，一旦如此，投資成本肯定會(huì)有所增加，在調(diào)控沒(méi)有任何放松跡象的情況下，當(dāng)前投資面臨風(fēng)險(xiǎn)，須謹(jǐn)慎。”

　　維穩(wěn)樓市，房貸調(diào)控或持續(xù)上演

有關(guān)“銀行房貸規(guī)模壓縮”的消息這兩天不斷傳出。有消息稱，今年年初銀行房貸額度遭到大量壓縮，這一方面是根據(jù)央行控制新增貸款規(guī)模的要求，另一方面也是按照慣例，銀行在年初對(duì)房貸這部分的業(yè)務(wù)有一定的管控，不會(huì)大量放貸。

昨日看房團(tuán)集結(jié)現(xiàn)場(chǎng)，南京當(dāng)?shù)匾患夜煞葜沏y行的幾十位客戶也加入到看房團(tuán)隊(duì)伍中，該銀行城東支行行長(zhǎng)肯定了信貸宏觀調(diào)控的說(shuō)法，并稱信貸規(guī)?？傮w壓縮已是今年的定勢(shì)。但他也坦言，就他們銀行而言，在貸款規(guī)?？偙P子減少的情況下，可能主要還是會(huì)削減對(duì)公貸款規(guī)模，房貸方面則保持穩(wěn)定，但資金使用會(huì)更加規(guī)范，符合國(guó)家調(diào)控政策的個(gè)人房貸才會(huì)保證。

他還提醒，用消費(fèi)貸套出首付款這一招已行不通，“當(dāng)前不允許將消費(fèi)貸作為股權(quán)投資和權(quán)益性投資，也就是說(shuō)通過(guò)消費(fèi)貸炒股不行了，買房付首付屬于權(quán)益性投資，也行不通”。

中信銀行南京分行個(gè)人信貸部主任姚毅也表示，信貸政策目前仍然延續(xù)去年的“雙限”政策，雖然會(huì)“誤傷”一批改善型需求的客戶，但是剛需客戶的利益得到進(jìn)一步保障，“估計(jì)下一步信貸會(huì)持續(xù)緊縮，下半年的行情估計(jì)也跟現(xiàn)在差不多，會(huì)持續(xù)觸底維穩(wěn)的狀況，房?jī)r(jià)和政策都不會(huì)有大的波動(dòng)。這樣的狀態(tài)應(yīng)該會(huì)持續(xù)到2018年”。 本報(bào)記者 汪曉霞