解讀：房貸收緊 房?jī)r(jià)即將迎來(lái)長(zhǎng)周期拐點(diǎn)嗎？

央廣網(wǎng)北京2月13日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，2017年的樓市依舊引人關(guān)注。在央行要求控制一季度新增住房貸款總量和增速的背景下，很多銀行在執(zhí)行層面收緊個(gè)人購(gòu)房按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸。北京、天津等多地近期相應(yīng)減少了個(gè)人首套住房按揭貸款利率的折扣力度。在北京，多家銀行把首套房貸款利率優(yōu)惠調(diào)到九折，另外，北京市銀行業(yè)自律協(xié)會(huì)制定的相關(guān)公約中，新增了從2月8號(hào)起執(zhí)行二套房貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)25年的內(nèi)容。此外，天津、廣州、青島等地相繼出臺(tái)了房貸收緊措施，包括深圳、南京、蘇州、杭州等在內(nèi)的重點(diǎn)調(diào)控的20個(gè)熱點(diǎn)城市隨后也可能會(huì)跟進(jìn)。

有分析指出，房貸首付利率優(yōu)惠收窄的主要原因是今年一月份信貸投放較多，其中房地產(chǎn)所占份額也較大，因此會(huì)從貨幣政策方面針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做一些調(diào)整。這項(xiàng)政策肯定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，但是其實(shí)一二線城市的限購(gòu)政策在此之前就已經(jīng)大幅收緊，因此影響不會(huì)特別大。

另外，從數(shù)據(jù)來(lái)看，限購(gòu)政策的不斷收緊，在熱點(diǎn)城市已經(jīng)有所反映。比如，北京樓市開(kāi)年銷售明顯大幅下降。數(shù)據(jù)顯示，1月份北京市新建商品住宅網(wǎng)簽2999套，環(huán)比2016年12月下降36.8%，同比下降32.8%；成交均價(jià)環(huán)比去年12月下降6.6%。

交通銀行日前發(fā)布的《交銀中國(guó)財(cái)富景氣指數(shù)報(bào)告》顯示，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)“抑泡沫”和“去庫(kù)存”背景下，小康家庭對(duì)未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)投資持謹(jǐn)慎態(tài)度。按擁有的房產(chǎn)數(shù)量看，現(xiàn)在各類人群對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資意愿均有下滑，現(xiàn)在多套房家庭的不動(dòng)產(chǎn)投資意愿下滑態(tài)勢(shì)顯著。

有分析指出，2016年一二線熱點(diǎn)城市新增貸款比重較高，部分熱點(diǎn)城市調(diào)控政策的收緊有可能降低2017年的信貸需求，而三四線城市將通過(guò)補(bǔ)位一二線城市來(lái)平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展?？偟膩?lái)說(shuō)，信貸收緊會(huì)使市場(chǎng)成交量有所下滑，從而抑制房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)。隨著今年經(jīng)濟(jì)逐漸趨穩(wěn)，信貸資源的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，有望助推房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡發(fā)展。再加上一線城市開(kāi)始嚴(yán)格限制人口流入，這意味著一線城市房地產(chǎn)需求未來(lái)將不會(huì)再大幅增加，房?jī)r(jià)(包括一線城市)將可能迎來(lái)長(zhǎng)周期拐點(diǎn)。

房貸收緊，房?jī)r(jià)即將迎來(lái)長(zhǎng)周期拐點(diǎn)嗎？資深房地產(chǎn)專家韓世同就此話題做出分析解讀。

韓世同：“其實(shí)在房貸收緊之前，一些熱點(diǎn)城市的限購(gòu)政策逐漸推進(jìn)，一些熱點(diǎn)的一、二線城市的樓市成交，尤其去年房?jī)r(jià)漲得比較厲害的城市，今年成交量的確是已經(jīng)下降。目前來(lái)看，這一輪房貸收緊的力度并不是太大，只是減少了一定的優(yōu)惠。如果不是持續(xù)不斷地進(jìn)入信貸收緊的過(guò)程或者進(jìn)入信貸收緊的政策周期，我認(rèn)為對(duì)市場(chǎng)的影響還是有限。但對(duì)于之前成交比較低迷的這些城市會(huì)有一定雪上加霜的效應(yīng)，如果再進(jìn)一步收緊，恐怕影響會(huì)比較大。尤其像北京、上海、廣州、深圳這些一線城市，天津、南京、蘇州、杭州等以及重點(diǎn)調(diào)控的城市，其實(shí)已經(jīng)在限購(gòu)政策方面有所動(dòng)作，現(xiàn)在出現(xiàn)了比較明顯的房?jī)r(jià)滯漲，甚至有些城市房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)小幅回落。

在這樣的情況下，其他二三線城市，房?jī)r(jià)不出現(xiàn)大幅度上漲的這些城市沒(méi)有必要采取同樣的措施，因?yàn)榉抠J的政策其實(shí)是普遍性的，沒(méi)有必要同時(shí)在調(diào)控政策上跟進(jìn)，但是信貸收緊的政策肯定也會(huì)影響到這些城市，如果其房?jī)r(jià)上漲太厲害；但如果它的成交比較好，價(jià)格比較平穩(wěn)，其實(shí)沒(méi)有必要。

如果房地產(chǎn)大規(guī)模的成交收縮，其實(shí)會(huì)對(duì)我們國(guó)家整體的經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展會(huì)帶來(lái)一定的影響。但現(xiàn)在的大城市又紛紛提出收緊人口控制線，還有另外一種主張說(shuō)，中國(guó)的特大城市還不夠，應(yīng)該再多造幾個(gè)。我們現(xiàn)在到底應(yīng)該抑制需求還是應(yīng)該增加供給？這方面其實(shí)還需要研究、探討。現(xiàn)在大城市普遍抑制人口的進(jìn)入，土地供應(yīng)尤其在住宅方面的土地供應(yīng)控制得非常緊?？赡軉螁螐男枨蠓饺ヒ种?，供給方?jīng)]有增加，這樣恐怕抑制房?jī)r(jià)的效果不是太理想。其實(shí)房地產(chǎn)的周期性變化是一個(gè)客觀規(guī)律，其實(shí)要是平穩(wěn)地回落，對(duì)經(jīng)濟(jì)不會(huì)帶來(lái)非常大的沖擊和影響，但是如果我們老是將它拱高，最后其實(shí)是會(huì)構(gòu)成比較大的風(fēng)險(xiǎn)。

另外，熱點(diǎn)城市調(diào)控政策的收緊，其本身就會(huì)降低今年的信貸需求；三四線城市通過(guò)補(bǔ)位可以平衡這種發(fā)展，這有一定的效果，但現(xiàn)在的購(gòu)房，尤其是投資性的購(gòu)房不能進(jìn)入一二線城市，它會(huì)否到三四線城市，這是一個(gè)問(wèn)題。如果沒(méi)有人口回流到三四線城市，可能這種平衡不一定能夠發(fā)揮很大的效果。

眼下房地產(chǎn)是下行的，如果我們控制不住，引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，那么導(dǎo)致的周期可能會(huì)非常之長(zhǎng)，但如果是平緩下行，也可能是一個(gè)長(zhǎng)周期，但它不會(huì)是一個(gè)造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)劇烈波動(dòng)的長(zhǎng)周期，而是下一個(gè)平緩的長(zhǎng)坡。下行也是有好處的，房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高實(shí)際引發(fā)很多無(wú)效需求，很多是靠投資、投機(jī)來(lái)支撐，這樣的支撐缺乏真正的市場(chǎng)基礎(chǔ)，其實(shí)并不健康。