寧德網(wǎng)

中房網(wǎng)消息（李文姹）“在國(guó)家批復(fù)的新區(qū)中，既有成功的案例，也有失敗的。有的新區(qū)建設(shè)不是太成功，產(chǎn)業(yè)沒(méi)起來(lái)，只能賣(mài)地，不少新區(qū)都只能搞房地產(chǎn)。”廈門(mén)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授丁長(zhǎng)發(fā)表示。

在14個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)中，成功的唯有1992年獲批的上海浦東新區(qū)。浦東新區(qū)經(jīng)濟(jì)增速高于上海市及全國(guó)，以三產(chǎn)為主。新浦東區(qū)域面積1210平方公里，占全市五分之一左右。

而此后獲批的部分國(guó)家級(jí)新區(qū)卻逐漸淪為“空城”和“鬼城”。

“國(guó)家級(jí)新區(qū)的房地產(chǎn)能否實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，要看新區(qū)原有存量和需求兩個(gè)指標(biāo)。有的新區(qū)本身存量不大，新區(qū)的成立能夠帶動(dòng)需求，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)繁榮;而有的新區(qū)房地產(chǎn)本身就有過(guò)剩的趨勢(shì)，即便是獲批國(guó)家級(jí)新區(qū)，也難以刺激房?jī)r(jià)上漲。”國(guó)家發(fā)改委城市中心研究員馮奎在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示。

房?jī)r(jià)上漲：浦東新區(qū)、濱海新區(qū)、兩江新區(qū)、南沙新區(qū)、江北新區(qū)、天府新區(qū)

浦東新區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展歷史較長(zhǎng)，如今陸家嘴等熱門(mén)區(qū)域房?jī)r(jià)每平方米已經(jīng)進(jìn)入5萬(wàn)元檔。

“浦東新區(qū)的成功是有目共睹的，但其發(fā)展有一些特殊的因素，不是簡(jiǎn)單的“新區(qū)”的特征就符合的。其內(nèi)部的物業(yè)類(lèi)型很多是商辦物業(yè)，總部經(jīng)濟(jì)比較明顯;其所處的位置恰是上海市中心，所以資源導(dǎo)入是比較容易的。各類(lèi)資金的大規(guī)模進(jìn)入，也會(huì)對(duì)此類(lèi)區(qū)域的房?jī)r(jià)上漲起到助推的作用。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者分析表示。

濱海新區(qū)緊隨浦東新區(qū)其后成立，1994年3月正式獲批。濱海新區(qū)也可以稱(chēng)為比較成功的新區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)也借勢(shì)水漲船高。公開(kāi)資料顯示，從2007年開(kāi)始，萬(wàn)通、萬(wàn)科、首創(chuàng)等國(guó)內(nèi)知名品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始進(jìn)入濱海新區(qū)。依托產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，天津?yàn)I海新區(qū)也成為高端住宅相對(duì)集中的區(qū)域，而塘沽區(qū)則成為住宅市場(chǎng)的核心區(qū)域，成交比重占整個(gè)區(qū)域的59%。

此后多年，國(guó)家并沒(méi)有其他國(guó)家級(jí)新區(qū)成立。直到2010年6月重慶兩江新區(qū)成立，國(guó)家級(jí)新區(qū)也進(jìn)入密集審批期。

余下的國(guó)家級(jí)新區(qū)都在這幾年間相繼獲批，2011年6月浙江舟山群島新區(qū)成立、2012年8月甘肅蘭州新區(qū)成立、2012年9月廣東南沙新區(qū)成立。2014年1月設(shè)立陜西西咸新區(qū)和貴州貴安新區(qū)成立。2014年6月青島西海岸新區(qū)和大連金普新區(qū)成立。2014年10月四川天府新區(qū)成立，2015年4月湖南湘江新區(qū)成立，2015年7月南京江北新區(qū)成立，2015年9月福州新區(qū)成立。

作為國(guó)內(nèi)第三個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)的重慶兩江新區(qū)，以絕對(duì)的優(yōu)先發(fā)展權(quán)成為重慶當(dāng)下最熱版塊，其核心區(qū)域新牌坊更成為重慶公認(rèn)第一“富人區(qū)”。

廣州南沙新區(qū)成立后，也曾出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊漲”的狀態(tài)。根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示，南沙新區(qū)成立一年樓市同比數(shù)據(jù)，成交量從6815套增加至8866套，成交均價(jià)也從8字頭漲到萬(wàn)元出頭。雖然此后回落到9000元/平方米的區(qū)間，去年廣州自貿(mào)區(qū)獲批后，南沙新區(qū)房?jī)r(jià)又迎來(lái)一次漲幅，回到11000元/平方米的高位。

地鐵對(duì)成都天府新區(qū)房地產(chǎn)的積極影響已十分顯著。今年以來(lái)，整個(gè)天府新區(qū)的新建商品房預(yù)售面積、成交面積和銷(xiāo)售均價(jià)全部上漲。來(lái)自成都天府新區(qū)管委會(huì)國(guó)土房管局的數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，天府新區(qū)新建商品房預(yù)售面積133.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)近80%;成交面積達(dá)120.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)近90%;銷(xiāo)售均價(jià)7900元/平方米，同比上漲6%。

南京江北新區(qū)今年成立后，立即引發(fā)區(qū)域房?jī)r(jià)的上漲。尤其是江浦板塊，作為江北新區(qū)的核心區(qū)，從緯三路到緯七路區(qū)域，出現(xiàn)了一大批坐地漲價(jià)的現(xiàn)象，單套漲價(jià)5萬(wàn)~10萬(wàn)元的很普遍。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，江北新區(qū)樓市出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”的情況，主要原因在于江北新區(qū)房地產(chǎn)庫(kù)存量很小，而需求旺盛。

　　不溫不火：湘江新區(qū)、西海岸新區(qū)、金普新區(qū)

本身庫(kù)存量比較大的區(qū)域，盡管有國(guó)家級(jí)新區(qū)獲批的政策利好，房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)也難有起色。

盡管青島西海岸新區(qū)主打海洋經(jīng)濟(jì)，但住宅及商辦市場(chǎng)短期面臨過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。為此，2015年4月29日，青島西海岸新區(qū)發(fā)布包括購(gòu)房落戶在內(nèi)的“房產(chǎn)新政11條”，以促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

中南大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心副主任、經(jīng)濟(jì)學(xué)專(zhuān)家傅沂認(rèn)為，湘江新區(qū)的獲批，“短期內(nèi)難以促使區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)突飛猛進(jìn)”，他認(rèn)為，房產(chǎn)作為一種商品，其價(jià)格最終由供需決定，“目前，整個(gè)長(zhǎng)沙的樓市庫(kù)存量非常巨大，湘江新區(qū)也不例外”。

在短短幾年間，大連金普新區(qū)建起了數(shù)不清的住宅以及商業(yè)。今年3月底，金普新區(qū)首個(gè)提出5年內(nèi)不再審批新建商品房用地，重點(diǎn)消化在建和已有的商品房，促進(jìn)樓市健康發(fā)展。

乏人問(wèn)津：蘭州新區(qū)、西咸新區(qū)、貴安新區(qū)、舟山新區(qū)

易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭指出，蘭州新區(qū)距主城太遠(yuǎn)，貴安新區(qū)也有遠(yuǎn)且大散的弊端，前景不容樂(lè)觀。

而舟山新區(qū)房地產(chǎn)處于下滑的區(qū)間，其背后是三四線城市房地產(chǎn)過(guò)剩的縮影。

“類(lèi)似蘭州新區(qū)這樣一些案例，應(yīng)該認(rèn)為是不成功的。”嚴(yán)躍進(jìn)直言。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，首先，此類(lèi)新區(qū)雖然是按國(guó)家級(jí)的新區(qū)規(guī)格進(jìn)行建設(shè)，但實(shí)際情況僅僅成為地方一個(gè)非常普通的新城。所以和此前國(guó)家級(jí)新區(qū)建設(shè)的規(guī)格其實(shí)是不相符的。

同區(qū)域的老城和新城房?jī)r(jià)出現(xiàn)兩極分化，從實(shí)際的價(jià)格走勢(shì)看，類(lèi)似蘭州主城區(qū)的價(jià)格是呈現(xiàn)上升的態(tài)勢(shì)，但是蘭州新區(qū)的房?jī)r(jià)其實(shí)整體比較頹廢。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，可以用“少人問(wèn)津”一詞來(lái)形容。對(duì)于此類(lèi)新區(qū)而言，空置率很高、庫(kù)存積壓，已經(jīng)對(duì)國(guó)家級(jí)新區(qū)的建設(shè)有比較大的形象損害。