熱點(diǎn)地區(qū)限價(jià)政策導(dǎo)致大部分高價(jià)地塊項(xiàng)目處于停滯狀態(tài)

拿地大戶(hù)無(wú)力開(kāi)發(fā)賣(mài)股求生

一項(xiàng)最新的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2016年50個(gè)典型的“高價(jià)地塊”，目前僅有7個(gè)項(xiàng)目入市，29宗土地已開(kāi)工但未開(kāi)盤(pán)，另有14宗尚未開(kāi)工，這也意味著，有43宗土地項(xiàng)目尚未入市。“高價(jià)地塊”的入市情況，往往被市場(chǎng)用來(lái)解讀房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面，是樓市的風(fēng)向標(biāo)之一。總體上來(lái)看，“高價(jià)地塊”遭遇到入市難。樓市最嚴(yán)調(diào)控對(duì)“高價(jià)地塊”影響如何？開(kāi)發(fā)商如何對(duì)待拿到手的“高價(jià)地塊”，北京青年報(bào)記者了解到，開(kāi)發(fā)商圍繞“高價(jià)地塊”的斷臂求生正在進(jìn)行。

多宗“高價(jià)地塊”閑置超一年

一般而言，從土地出讓到房源供應(yīng)尚有時(shí)間差，今年的新增房源主要倚仗去年和前年獲取地塊能否順利入市，2016年是高價(jià)地塊產(chǎn)生的高峰期，全年產(chǎn)生了350宗高價(jià)地塊，其單價(jià)和總價(jià)都創(chuàng)造了紀(jì)錄。

根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，350宗高價(jià)地塊絕大部分都集中分布在一、二線熱點(diǎn)城市，其中杭州、南京、天津、上海等市的“高價(jià)地塊”成交總價(jià)均超過(guò)了800億元，合肥的高價(jià)地塊幅數(shù)更是達(dá)到了32幅。

克而瑞地產(chǎn)研究中心在對(duì)上述350宗高價(jià)地塊進(jìn)行綜合考察后，以城市房地產(chǎn)交易規(guī)模、高價(jià)地塊幅數(shù)、地塊交易時(shí)間等因素，選取了50個(gè)典型高價(jià)地塊作為樣本進(jìn)行分析。從這50塊高價(jià)地塊建設(shè)現(xiàn)狀可以看到，其中只有7個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入了開(kāi)盤(pán)階段，而在未開(kāi)盤(pán)的43個(gè)項(xiàng)目中，一年過(guò)去之后，仍有多達(dá)14個(gè)項(xiàng)目處于未開(kāi)工的狀態(tài)。從全國(guó)范圍來(lái)看，在樓市調(diào)控的背景下，高價(jià)地塊遭遇了入市難的問(wèn)題。

14宗尚未開(kāi)工的高價(jià)地塊主要集中在廣州、深圳、蘇州、廈門(mén)等核心一二線城市，其中不乏2016年上半年便成交的蘇地2016-WG-26號(hào)地塊和廈門(mén)2016第021號(hào)同安區(qū)2016TP02地塊，閑置時(shí)間已達(dá)一年以上。

開(kāi)發(fā)商忌憚“限價(jià)”仍在觀望

具體來(lái)看，14宗地塊中僅有4宗出讓時(shí)便涉及動(dòng)遷、安居保障房建設(shè)等較為繁雜的手續(xù)，相較于平整地塊而言，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，典型代表如南京棲霞區(qū)NO.2016G58號(hào)地塊和深圳光明新區(qū)A646-0059地塊。多數(shù)未開(kāi)工地塊主要源于開(kāi)發(fā)商對(duì)政府政策的觀望態(tài)度所致。

這些高價(jià)地塊項(xiàng)目一般都處于房?jī)r(jià)較高的核心一、二線城市，這些城市往往也是2017年政府“控房?jī)r(jià)”的重點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域“限價(jià)”甚至直逼高價(jià)地塊項(xiàng)目拿地樓面價(jià)，當(dāng)前入市必然虧本。典型代表如蘇地2016-WG-46號(hào)姑蘇區(qū)干將東路北、倉(cāng)街東地塊，拿地樓面價(jià)38960元/平方米，目前區(qū)域最高限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為40000元/平方米，若此時(shí)入市基本無(wú)利潤(rùn)空間可言。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2016-2017年購(gòu)入高價(jià)地塊的企業(yè)，基本按照正常周期都會(huì)在2017年入市，但全國(guó)嚴(yán)格的限價(jià)政策，導(dǎo)致大部分項(xiàng)目都處于停滯狀態(tài)。

張大偉認(rèn)為，限價(jià)條件下高價(jià)地項(xiàng)目入市難度很高，這些高價(jià)地塊拿地時(shí)房企對(duì)市場(chǎng)過(guò)度樂(lè)觀，特別是從2016年下半年集中出現(xiàn)的部分高價(jià)地塊，恰好分布在調(diào)控最嚴(yán)格的15個(gè)核心熱點(diǎn)城市。整體看，高價(jià)地塊面臨市場(chǎng)與政策雙風(fēng)險(xiǎn)。

“面粉貴于面包” 開(kāi)發(fā)商按兵不動(dòng)

據(jù)克而瑞地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，目前50宗地塊中近60%處于已開(kāi)工未開(kāi)售階段，整體高價(jià)地塊項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)速度還是較為緩慢的，排除建筑進(jìn)程尚未達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的部分地塊，還有一些項(xiàng)目選擇了延遲入市。

克而瑞地產(chǎn)研究中心分析人員表示，今年以來(lái)樓市調(diào)控不斷升級(jí)，“四限”范圍力度持續(xù)擴(kuò)容，整體市場(chǎng)下行趨勢(shì)也較為明顯，尤其是政府區(qū)域“限價(jià)”政策的出臺(tái)，對(duì)房企即將入市的高價(jià)地塊項(xiàng)目沖擊不小。因部分高價(jià)地塊項(xiàng)目拿地成本過(guò)高，“面粉貴于面包”的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，在高價(jià)地塊成交樓面價(jià)與周邊精品項(xiàng)目成交均價(jià)無(wú)異的背景下，高端產(chǎn)品入市也很難有較高的溢價(jià)空間。

以合肥葛洲壩中國(guó)府項(xiàng)目為例，拿地樓面價(jià)為22103元/平方米，目前周邊項(xiàng)目在售均價(jià)也僅為22000元/平方米，房企的入市積極性顯然不高。

一家知名開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)銷(xiāo)售的副總經(jīng)理對(duì)北青報(bào)記者表示，高價(jià)地塊如果現(xiàn)在入市，必然面臨虧損的局面。

去年4月15日，南京舉行的一場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)拍出了麒麟板塊的新“高價(jià)位”。61輪的瘋狂競(jìng)爭(zhēng)之后，北京京奧港以47.6億元摘得麒麟板塊科技創(chuàng)新園中心地區(qū)的G09地塊，樓面價(jià)高達(dá)22353元/平方米，溢價(jià)率達(dá)163%。當(dāng)時(shí)據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，22353元/平方米的樓面價(jià)未來(lái)的房?jī)r(jià)可能賣(mài)到40000/平方米，但京奧港未來(lái)墅最終獲批的房?jī)r(jià)為25000-27000元/平方米。

產(chǎn)權(quán)變動(dòng)頻繁 部分房企退出

在嚴(yán)峻的形勢(shì)面前，一些開(kāi)發(fā)商選擇了退出。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年以來(lái)，全國(guó)住宅類(lèi)高總價(jià)地塊單宗地塊成交金額超過(guò)65億的50宗地塊中，有32宗地塊產(chǎn)權(quán)在拿地后出現(xiàn)了變動(dòng)，占比高達(dá)64%，引入更多的資金分擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)成為了市場(chǎng)主流。其中部分項(xiàng)目都由拿地時(shí)的單個(gè)企業(yè)變成了聯(lián)合體操盤(pán)，包括上海、北京、武漢等城市的高總價(jià)地塊大部分都出現(xiàn)了股權(quán)的變動(dòng)。

2015年11月，華僑城、華潤(rùn)、招商這三家地產(chǎn)央企組成聯(lián)合體以83.4億元的總價(jià)競(jìng)得北京豐臺(tái)高價(jià)地地塊。由于地塊的最終成交價(jià)格超出授權(quán)價(jià)格，華潤(rùn)和招商地產(chǎn)陸續(xù)退出該項(xiàng)目。

華僑城的項(xiàng)目權(quán)益先是由原來(lái)的33%變更為100%，今年8月份北京僑禧投資有限公司（持有豐臺(tái)高價(jià)地塊項(xiàng)目）49%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)衲?1月28日，華僑城正式掛牌轉(zhuǎn)讓僑禧剩余51%的股權(quán)。華僑城退出之后，豐臺(tái)的高價(jià)地塊項(xiàng)目最初的三位股東將全部退出。

張大偉認(rèn)為，從資金情況看，2017年房企融資難度越來(lái)越大，各種疊加的調(diào)控政策導(dǎo)致房企特別是過(guò)去兩年拿地過(guò)于激進(jìn)的企業(yè)只能選擇賣(mài)股求生。預(yù)計(jì)后續(xù)還有更多的項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)股權(quán)變動(dòng)。

調(diào)控不放松催促高價(jià)地塊入市

為催促“高價(jià)地塊”入市，防止開(kāi)發(fā)商囤地，今年9月下旬，國(guó)土資源部部署開(kāi)展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查。檢查范圍包括70個(gè)大中城市和熱點(diǎn)城市蘇州市。省級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)可以將2016年以來(lái)房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲較快的其他城市納入檢查范圍。檢查內(nèi)容是2013年1月1日以來(lái)住宅用地出讓合同執(zhí)行情況，重點(diǎn)是按時(shí)開(kāi)工、竣工情況和出讓價(jià)款繳納情況。按照國(guó)土資源部工作部署，各省級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)將于今年11月30日前完成檢查、提交報(bào)告。

國(guó)土資源部明確此次檢查目的是促進(jìn)已供應(yīng)住宅用地盡快形成住房有效供給。通過(guò)檢查督促加快住宅用地開(kāi)發(fā)建設(shè)，有助于改善住房供求關(guān)系，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

今年11月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)土資源部、人民銀行在武漢召開(kāi)部分省市房地產(chǎn)工作座談會(huì)。會(huì)議指出，要切實(shí)防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭。要保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、化解泡沫風(fēng)險(xiǎn)作為重中之重，引導(dǎo)好市場(chǎng)預(yù)期，防止出現(xiàn)大起大落。

多名房地產(chǎn)研究人士指出，2018年樓市政策放松的概率很小，開(kāi)發(fā)商必須放棄“跨越周期”、“房?jī)r(jià)下一輪暴漲”的幻想。開(kāi)發(fā)商應(yīng)該在產(chǎn)品和成本上下功夫，投機(jī)心態(tài)只會(huì)讓情況更糟。

文/記者 朱開(kāi)云

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650公頃商品住宅用地年底前全部入市

北京青年報(bào)記者昨日從市規(guī)劃國(guó)土委獲悉，截至今年10月底保障性安居工程用地已落實(shí)366公頃，落實(shí)率105%，本市2017年度保障性安居工程用地計(jì)劃提前兩月完成總量和結(jié)構(gòu)任務(wù)。截至12月8日，商品房用地供應(yīng)完成601公頃，完成率92%，預(yù)計(jì)12月底還將推出約50公頃商品住宅用地，屆時(shí)年度商品住宅用地計(jì)劃的650公頃土地全部入市。

市規(guī)劃國(guó)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示， 2017年全年計(jì)劃供應(yīng)國(guó)有住宅用地1000公頃，其中保障性安居工程用地350公頃，商品住宅用地650公頃（含200公頃共有產(chǎn)權(quán)住房用地）。截至10月底保障性安居工程用地落實(shí)了366公頃，落實(shí)率為105%，且公租房、定向安置房等各類(lèi)型保障房用地落實(shí)率均超過(guò)100%，提前兩個(gè)月超額完成總量和結(jié)構(gòu)任務(wù)。

截至12月8日，商品房用地供應(yīng)完成601公頃，完成率達(dá)到92%，比過(guò)去五年年度平均供應(yīng)水平超出約200公頃，其中已供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)住房用地165公頃，完成率82%。12月底前還將陸續(xù)推出朝陽(yáng)、豐臺(tái)、大興等區(qū)的6個(gè)地塊約50公頃商品住宅用地，預(yù)計(jì)全年商品住宅入市土地將超出年初計(jì)劃任務(wù)要求的650公頃。

市規(guī)劃國(guó)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在完成計(jì)劃任務(wù)過(guò)程中，全面落實(shí)產(chǎn)權(quán)類(lèi)住房約占70%，租賃類(lèi)住房約占30%；產(chǎn)權(quán)類(lèi)住房中，商品住房約占70%，保障性住房約占30%；商品住房中，共有產(chǎn)權(quán)住房、中小套型普通商品住房約占70%；共有產(chǎn)權(quán)住房中，70%面向本市戶(hù)籍人口，30%面向非京籍人口等“四個(gè)70%”的工作要求。（記者 朱開(kāi)云）